Immobilienverkauf

Die 7 größten Fehler beim Hausverkauf

Einleitung

Der private Verkauf eines Hauses ist oft ein komplizierter und langwieriger Vorgang, bei dem Fehler schnell passieren können.

In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr über die typischen Stolperfallen im Verkaufsprozess und erhalten praktische Ratschläge, um diese zu vermeiden. Zudem zeigen wir auf, wie ein Immobilienmakler Sie bei den verschiedenen Schritten unterstützen kann. Nutzen Sie diese Informationen, um zu entscheiden, ob Sie Ihr Haus privat verkaufen oder die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen möchten und ob der Zeitpunkt für den Verkauf optimal gewählt ist.

Phase – Vorbereitung

Ermittlung des Immobilienwerts und Zusammenstellung der Unterlagen

Die Vorbereitungsphase ist der erste Schritt beim Hausverkauf. Hier gilt es, den Marktwert Ihrer Immobilie zu bestimmen und einen passenden Angebotspreis festzulegen. Es ist ebenso wichtig, alle erforderlichen Dokumente für den Verkauf zusammenzutragen oder zu beantragen. Darüber hinaus sollten Sie Ihr Haus verkaufsbereit machen, indem Sie Schönheitsreparaturen durchführen und persönliche Gegenstände entfernen, um die Präsentation auf Fotos und bei Besichtigungen zu optimieren.

Phase – Vermarktung

Entwicklung einer zielgruppengerechten Vermarktungsstrategie

Nachdem Sie Ihr Haus vorbereitet haben, folgt die Vermarktungsphase. In diesem Abschnitt sollten Sie basierend auf Ihrer Zielgruppe eine Vermarktungsstrategie entwickeln, ein aussagekräftiges Exposé erstellen und Anzeigen auf Immobilienportalen schalten. Auch die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen fallen in diese Phase.

Phase – Abwicklung

Verhandlungen und Prüfung der Käuferbonität

Sobald ein potenzieller Käufer Interesse zeigt, beginnt die Abwicklungsphase. Hier steht zuerst die Prüfung der Bonität des Käufers im Vordergrund. Anschließend führen Sie die Verkaufsverhandlungen und bereiten mit Hilfe eines Notars den Kaufvertrag vor.

Phase – Übergabe

Notartermin und Schlüsselübergabe

Die finale Phase des Hausverkaufs umfasst den Notartermin und die Vertragsunterzeichnung. Nachdem der Kaufpreis entrichtet wurde, wird der neue Eigentümer durch den Notar ins Grundbuch eingetragen. Die Übergabe der Schlüssel markiert den Abschluss des Verkaufsprozesses.

Fehler 1: Ungünstiger Verkaufszeitpunkt

Die Planung des Verkaufszeitpunkts ist entscheidend für den Erfolg beim Verkauf Ihres Hauses. Ein sorgfältig gewählter Zeitpunkt kann maßgeblich den erzielbaren Verkaufspreis Ihrer Immobilie beeinflussen.

Für den Erhalt des bestmöglichen Preises ist es essentiell, die Immobilienpreisentwicklung in Ihrer Region frühzeitig zu beobachten und Trends zu erkennen. Auch die Zinsentwicklung sollte nicht außer Acht gelassen werden, da diese direkt die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst. Der aktuelle Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), der derzeit bei 0,00 Prozent steht (Stand: März 2021), spielt eine bedeutende Rolle. Ein niedriger Leitzins kann die Immobilienpreise steigen lassen, da mehr Menschen in Eigentum investieren möchten. Andererseits könnte ein Anstieg der Zinsen die Nachfrage dämpfen und somit die Verkaufschancen senken.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Beachtung der Spekulationsfrist. Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, könnten Spekulationssteuern anfallen. Verkäufe, die diese Frist überschreiten, sind von der Steuer befreit. Zum Beispiel wären ab 2021 keine Spekulationssteuern auf den Verkauf eines Hauses fällig, das vor 2011 gekauft wurde.

Um den Hausverkauf optimal zu gestalten, sollten Sie die relevanten gesetzlichen Bestimmungen und die mit dem Verkauf verbundenen Kosten berücksichtigen. Ein versierter Immobilienmakler kann Sie in diesen Punkten kompetent beraten und unterstützen.

Fehler 2: Unkenntnis über den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie

Wenn Sie daran denken, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, ist es unerlässlich, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu kennen. Möglicherweise erinnern Sie sich noch gut an den Betrag, den Sie ursprünglich beim Kauf bezahlt haben, und auch die Kosten für Renovierungen und Verbesserungen sind Ihnen noch präsent. Allerdings kann es sein, dass sich der tatsächliche Verkehrswert Ihrer Immobilie, falls sie schon längere Zeit in Ihrem Besitz ist, erheblich von diesen früheren Werten unterscheidet. Die Preise für Immobilien werden durch Faktoren wie Angebot und Nachfrage reguliert und auch von weiteren Aspekten wie Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie beeinflusst.

Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie ist die Anwendung des richtigen Bewertungsverfahrens für den spezifischen Immobilientyp entscheidend. Es ist empfehlenswert, für diese wichtige Aufgabe einen Fachmann zu konsultieren. Ein Immobilienexperte kann durch seine professionelle Bewertung einen angemessenen Verkaufspreis für Ihre Immobilie festlegen.

Immobilienmakler bieten häufig kostenlose Bewertungen an und beraten Sie auch hinsichtlich notwendiger Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Mit der Zeit können sich an einem Haus kleine Mängel ansammeln, die von Ihnen als Eigentümer vielleicht kaum noch wahrgenommen werden. Diese kleinen Schäden können von Kaufinteressenten jedoch oft als Verhandlungsgrundlage genutzt werden, um den Preis zu drücken. Investitionen in kleinere Reparaturen und Ausbesserungen können sich deshalb auszahlen, da sie den Wert Ihrer Immobilie steigern und somit die Wahrscheinlichkeit erhöhen, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Fehler 3: Voreiliger Ausschluss eines Maklers

Es ist durchaus möglich, eine Immobilie ohne die Hilfe eines Maklers profitabel zu verkaufen. Doch bevor Sie sich gegen die Einbeziehung eines Maklers entscheiden, sollten Sie verschiedene Aspekte in Betracht ziehen:

  • Haben Sie genügend Zeit, den Verkauf Ihres Hauses von der Organisation über die Durchführung bis zum Abschluss selbst zu managen?
  • Verfügen Sie über ausreichendes Wissen und die notwendigen Fähigkeiten, um den Immobilienverkauf auf einem dynamischen und regional spezifischen Markt eigenständig zu steuern?

Es ist riskant, sich ohne fundierte Kenntnisse und Vorbereitung auf den Immobilienmarkt zu wagen. Immobilien, die beispielsweise ohne professionelles Exposé angeboten werden oder bei denen der Verkaufspreis unrealistisch hoch angesetzt ist, können schnell an Wert verlieren und unverkäuflich werden. Erfahrungen zeigen, dass die Inanspruchnahme eines Maklers sich finanziell für den Eigentümer oft auszahlt, da Makler ihre Provision nur im Erfolgsfall erhalten. Zudem lassen sich die Bedingungen der Zusammenarbeit im Maklervertrag klar definieren. Überlegen Sie gut, ob die Beauftragung eines Maklers für Sie sinnvoll ist. Ein qualifizierter Makler bietet zahlreiche Vorteile:

  • Professionelle Immobilienbewertung: Der Makler bewertet Ihr Haus fachgerecht.
  • Objektpräsentation: Erstellung hochwertiger Exposés, die Ihr Haus ansprechend darstellen.
  • Zielgerichtete Immobilienvermarktung: Der Makler sorgt dafür, dass Ihre Immobilie optimal am Markt platziert wird.
  • Koordination von Interessenten: Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen.
  • Strategische Preisverhandlungen: Der Makler führt Verhandlungen, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
  • Vorbereitung des Kaufvertrags: Um sicherzustellen, dass keine nachteiligen Klauseln enthalten sind.
  • Begleitung zum Notartermin: Der Makler unterstützt Sie bei allen Formalitäten bis zum Vertragsabschluss.

Die Zusammenarbeit mit einem Makler kann somit viele Hürden nehmen und den Verkaufsprozess erheblich vereinfachen.

Fehler 4: Nichterkennung potenzieller Kaufinteressenten

Beim Verkauf einer Immobilie ist es entscheidend, die spezifischen Käufergruppen zu identifizieren, für die Ihr Objekt besonders attraktiv ist. Finanzielle Aspekte, sowie Merkmale wie Art, Größe oder Lage der Immobilie, können dabei ausschlaggebend sein. Abhängig von den Zielgruppen sollten auch die Vermarktungsstrategien angepasst werden. Das Design des Exposés und die Wahl der Vermarktungskanäle (wie Immobilienplattformen, Zeitungsanzeigen, Social Media) sollten idealerweise auf die Interessen dieser Gruppen abgestimmt sein. Um die Sichtbarkeit und Nachfrage zu maximieren, ist es ratsam, Ihr Angebot weitreichend innerhalb der Zielgemeinschaft zu verbreiten, was die Verkaufschancen erheblich steigern kann.

Wichtigkeit eines guten Exposés

Bei der Erstellung Ihres Exposés ist es wichtig, Genauigkeit zu wahren. Es sollte vermieden werden, übertriebene oder unzutreffende Erwartungen bei den Interessenten zu wecken. Stattdessen ist es ratsam, die Immobilie realistisch und ehrlich zu präsentieren. Nutzen Sie qualitativ hochwertige Bilder, die einen positiven ersten Eindruck vermitteln. Oft neigen Eigentümer dazu, ihre Immobilie in Anzeigen zu idealisieren, was nach Besichtigungen zu einem nachlassenden Interesse und folglich zu geringeren Angeboten führen kann.

Die sorgfältige Identifizierung der relevanten Käufergruppen ist unerlässlich, um Ihre Vermarktungsanstrengungen zielgerichtet und effektiv zu gestalten. Dies wirkt sich nicht nur positiv auf die Anzahl der Kaufinteressenten aus, sondern kann auch dazu beitragen, einen höheren Verkaufspreis zu erzielen.

Fehler 5: Unzureichende Vorbereitung auf Besichtigungstermine

Bei Hausbesichtigungen kommen Kaufinteressenten oft mit sehr spezifischen und detaillierten Fragen. Da es beim Verkauf einer Immobilie um erhebliche Geldbeträge geht, achten potenzielle Käufer besonders auf kleinste Unzulänglichkeiten und suchen umfassende Informationen über den Zustand des Objekts. Sollten Sie als Eigentümer auf solch detaillierte Fragen unvorbereitet sein und nicht sofort antworten können, könnte dies Interessenten verunsichern oder ihnen sogar Anlass geben, den Preis zu verhandeln.

Es ist ratsam, sich im Vorfeld auf mögliche Fragen zu Ihrer Immobilie vorzubereiten, um jederzeit die passenden Antworten geben zu können. Stellen Sie zudem rechtzeitig alle wichtigen Dokumente zusammen, die von Kaufinteressenten während der Besichtigung eingesehen werden möchten. Dazu zählen typischerweise der Energieausweis, Grundrisse, eine Übersicht der Nebenkosten und ein Auszug aus dem Grundbuch. Eine gründlich erstellte Checkliste für den Hausverkauf, die alle wichtigen Unterlagen auflistet, kann bei der Vorbereitung sehr hilfreich sein.

Optimale Vorbereitung auf Besichtigungstermine

Nehmen Sie sich die nötige Zeit, um sich gründlich auf die Besichtigungstermine vorzubereiten. Dadurch können Sie während der Besichtigungen nicht nur souverän auf Fragen reagieren, sondern auch proaktiv Informationen teilen, die das Vertrauen der Interessenten in die Immobilie stärken könnten.

Überprüfen Sie zudem die Aktualität und Gültigkeit aller relevanten Unterlagen. Beispielsweise sind Energieausweise, die vor mehr als zehn Jahren ausgestellt wurden, nicht mehr gültig und müssen erneuert werden, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

Fehler 6: Mangelnde Verhandlungsbereitschaft

Als Eigentümer ist es natürlich Ihr Ziel, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. Oftmals spielen emotionale Werte eine große Rolle, besonders wenn es sich um den Verkauf eines geerbten Hauses handelt. Auf der anderen Seite steht der Käufer, der das Gefühl haben möchte, am Ende der Verhandlungen einen Erfolg erzielt zu haben. Daher ist es sinnvoll, sich auf Verhandlungen einzulassen und wohlüberlegt zu entscheiden, inwiefern Sie den Interessenten Preisnachlässe gewähren können. Eine unnachgiebige Haltung gegenüber jeglichen Preisreduktionen oder Vertragsänderungen kann oft dazu führen, dass sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge zieht.

Strategien für erfolgreiche Verhandlungen

  • Entwickeln einer fundierten Preisstrategie: Bestimmen Sie einen realistischen Ausgangspreis basierend auf Marktanalysen.
  • Vorbereitung überzeugender Argumente: Halten Sie Argumente bereit, die den Wert Ihrer Immobilie unterstreichen, wie die Lage, besondere Merkmale und die Infrastruktur der Umgebung.
  • Einbeziehung eines Maklers: Ein erfahrener Makler kann aufgrund seiner Verhandlungsexpertise oft effektiver agieren und zu einer zügigen Einigung beitragen.

Verhandlungen führen häufig erst nach intensiven Gesprächen zu einer Einigung. Ein zu starres Festhalten an Ihren anfänglichen Vorstellungen kann den Verhandlungserfolg gefährden. Beachten Sie, dass gelegentlich spezifische Vertragsklauseln eingefügt werden können, die den Kaufpreis sogar noch erhöhen. Indem Sie flexibel und offen in den Verhandlungen agieren, erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit eines schnellen und für beide Seiten zufriedenstellenden Verkaufsabschlusses.

Fehler 7: Übersehen von Mängeln im Kaufvertrag

Nachdem sich beide Parteien auf einen Preis geeinigt haben, nähert sich der Hausverkauf seiner Vollendung. Der abschließende und entscheidende Schritt ist der Notartermin, bei dem der Kaufvertrag verlesen und anschließend von Käufer und Verkäufer unterzeichnet wird. Mit der notariellen Beurkundung wird der Kauf rechtskräftig, und der Notar leitet die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch in die Wege.

Dieser Termin ist Ihre letzte Gelegenheit, den Kauf detailliert zu überprüfen und sicherzustellen, dass alle Ihre Anforderungen und Vorstellungen im Vertrag berücksichtigt wurden. Bei der Vertragsverlesung sollten Sie besonders aufmerksam sein, da der Kaufvertrag rechtliche Feinheiten enthalten kann, die signifikante Auswirkungen haben könnten. Es ist essentiell, alle Dokumente vor dem Termin nochmals sorgfältig zu überprüfen und während der Verlesung aufmerksam zuzuhören. Zögern Sie nicht, den Notar bei Unklarheiten zu unterbrechen und Fragen zu stellen.

Die Rolle des Maklers und des Notars

Es ist zudem empfehlenswert, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der den Kaufvertrag vorab überprüft und gegebenenfalls Verbesserungen vorschlägt. Obwohl der Notar den Vertrag auf juristische Stimmigkeit prüft und beurkundet, führt er keine inhaltlichen Korrekturen durch und berät nicht bezüglich der Verkaufsstrategie oder Vertragsinhalte.

Der Kaufvertrag: Ein Kaufvertrag für ein Haus ist ein bindendes Rechtsgeschäft, das sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Sicherheit bietet. Um wirksam zu sein, muss ein Hauskaufvertrag notariell beurkundet werden. In unserem Ratgeber zum Thema „Kaufvertrag“ finden Sie wichtige Informationen darüber, was Sie beim Kaufvertrag für den Hausverkauf beachten sollten und welche Dokumente der Notar benötigt.

Fazit

Der Verkauf eines Hauses umfasst mehrere Phasen – Vorbereitung, Vermarktung, Abwicklung und Übergabe. Jede dieser Phasen stellt ohne die Unterstützung eines Maklers eine Herausforderung dar, besonders für private Verkäufer ohne umfangreiche Erfahrung im Immobilienbereich. Fehler im Prozess können nicht nur finanzielle Verluste nach sich ziehen, sondern auch den gesamten Verkauf verzögern oder komplizieren. Ein erfahrener Makler kann durch seine Expertise nicht nur potenzielle Fehler vermeiden helfen, sondern auch erheblich Ihren Aufwand in organisatorischer und zeitlicher Hinsicht reduzieren.

Aktuelle Beiträge
© 2024 HBI Immobilienvertriebs GmbH
1
Step 1
Kostenlos Schnell und einfach ein Angebot für Ihre Finanzierung anfragen Wie Hoch ist Ihr Nettodarlehn?