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Arglistige Täuschung

Manchmal werden Kaufverträge für Immobilien vom Käufer angefochten, wobei die Begründung „arglistigen Täuschung“ herangezogen wird. Dabei ähnelt der Vorwurf der arglistigen Täuschung dem Vorwurf des Betrugs. Eine arglistige Täuschung liegt beispielsweise vor, wenn der Verkäufer dem Käufer bewusst ihm bekannte Mängel der Immobilie verschwiegen hat. Da der Begriff arglistig nicht mehr üblich ist, wird umgangssprachlich inzwischen häufig von vorsätzlicher Täuschung gesprochen.

Was bedeutet arglistige oder vorsätzliche Täuschung?

Um von arglistiger oder vorsätzlicher Täuschung sprechen zu können, ist die Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums durch Vorspiegelung falscher oder durch Unterdrückung wahrer Tatsachen vonnöten. Täuschung bedeutet in diesem Fall, dass der Verkäufer dem Käufer gegenüber von Eigenschaften spricht bzw. diese suggeriert oder ihm wichtige Eigenschaften vorenthält, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung gewesen wären. Arglistig bedeutet, dass der Käufer die Täuschung mit Absicht vorgenommen hat, obwohl er die Wahrheit eigentlich kannte. Wichtig für den Tatbestand der arglistigen Täuschung ist zudem, dass der Käufer dadurch einen Schaden erlitten haben muss.

Arglistige Täuschung beim Immobilienverkauf

Der Verkäufer einer Immobilie hat zwar nicht die Pflicht, den Käufer unaufgefordert über alle Details der Immobilie aufzuklären. Allerdings darf er auch nichts behaupten, was nicht zutreffend ist. Zudem muss er alle Fragen des Kaufinteressenten wahrheitsgemäß beantworten. Weist die Immobilie Eigenschaften auf bzw. nicht auf, die für die Kaufentscheidung offensichtlich von Belang sind und bei denen der Käufer erwarten kann, dass er darüber informiert wird, muss der Verkäufer diese Informationen von sich aus preisgeben. Sonst kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten und gegebenenfalls sogar Schadensersatz verlangen.

Unterschied arglistiges Täuschen und arglistiges Verschweigen

Eine Täuschungshandlung kann auch vorliegen, wenn vom Verkäufer etwas zwar nicht ausdrücklich behauptet, aber vorsätzlich verschwiegen wurde. Ein arglistiges Verschweigen liegt nur dann vor, wenn der Käufer nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung eine Aufklärung in Bezug auf die verschwiegene Tatsache erwarten konnte. Nur dann ergibt sich eine Aufklärungspflicht für den Verkäufer.

Wichtig zu wissen ist, dass auch „Angaben ins Blaue“ als vorsätzliche Täuschung gelten können. Das bedeutet, der Verkäufer darf keine Behauptungen aufstellen, von denen er nicht sicher weiß, dass sie zutreffen. Um den Vertrag anfechten zu können, muss die Täuschungshandlung zur Kaufentscheidung des Käufers geführt haben.

Gewährleistungsausschluss und arglistige Täuschung

In vielen Immobilienkaufverträgen findet sich die Klausel „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft wie besichtigt“, womit der Verkäufer einen Gewährleistungsausschluss begründen will. Allerdings betrifft solch ein Gewährleistungsausschluss lediglich offensichtliche Mängel, die ein normaler Kaufinteressent bei einer Besichtigung ohne Sachverständigen hätte sehen können. Nicht vom Gewährleistungsausschluss erfasst sind sogenannte versteckte Mängel, die ein normaler Kaufinteressent gar nicht hätte erkennen können.

Zeigt sich nach Abschluss des Immobilienkaufvertrags ein versteckter Mangel, über den der Verkäufer den Käufer hätte aufklären müssen, gilt dies als arglistige Täuschung und der Vertrag kann angefochten werden. Auch wenn der Verkäufer wider besseres Wissen eine Eigenschaft der Immobilie zugesichert hat, bei der sich später rausstellt, dass sie fehlt, liegt unter Umständen ebenfalls eine arglistige Täuschung vor.

Beispiele für arglistige Täuschung beim Hausverkauf

1.

Hat der Verkäufer beispielswiese erklärt, dass die Immobilie vom Käufer später als Ferienhaus vermietet werden kann und dies trifft letztendlich gar nicht zu, gilt dies als arglistige Täuschung und der Käufer kann den Kaufvertrag anfechten.

2.

Hat der Verkäufer behauptet, dass ein Haus nicht denkmalgeschützt ist und das Haus steht dennoch unter Denkmalschutz, muss der Verkäufer gegebenenfalls Schadensersatz für die teurere Sanierung nach Denkmalschutzregeln bezahlen.

3.

Hat der Verkäufer behauptet, dass im Haus kein Asbest verbaut wurde, obwohl er dazu gar nichts wusste, ist dies eine Behauptung „ins Blaue“ und damit unzulässig. Der Käufer kann Schadensersatz fordern und den Kaufvertrag anfechten.

Beweis der vorsätzlichen Täuschung

Um den Kaufvertrag anzufechten oder Schadensersatzansprüche anzumelden, muss der Käufer die arglistige Täuschung beweisen. Der Verkäufer muss lediglich erläutern, wie er den Käufer über die Details der Immobilie aufgeklärt hat.

Um sich als Verkäufer von Vornherein gegen Vorwürfe zu schützen und sich Ärger und Schadensersatzansprüche zu ersparen, sollten Sie den Käufer lieber umfassend über das Haus aufklären und alle Mängel wahrheitsgemäß im Kaufvertrag ausweisen. Wird das Haus von einem Immobilienmakler verkauft, wird er sich professionell um die Aufklärung der Kaufinteressenten kümmern, sodass Sie auf der sicheren Seite sind.

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