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Auflassungsvormerkung (Grundbuch)

Auflassung ist ein Begriff aus dem Grundstücksrecht, mit dem der Eigentumsübergang oder die Eigentumsumschreibung bezeichnet wird. Auflassung bedeutet also, dass sich der Immobilienverkäufer mit dem Käufer geeinigt hat, dass das Eigentum an der Immobilie vom Verkäufer an den Immobilienkäufer überwechseln und dass eben diese Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen werden soll (§ 873 BGB). Für die Eintragung in das Grundbuch wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung gebraucht.

Wozu wird eine Auflassungsvormerkung benötigt?

Die Auflassungsvormerkung dient der Absicherung, dass der Eigentumsübergang stattfindet und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch auf den Käufer tatsächlich umgeschrieben wird.

Dabei heißt dies Auflassungsvormerkung, weil das Recht des Käufers auf die Eintragung im Grundbuch als neuer Grundstückeigentümer sozusagen vorgemerkt wird. Mit der Auflassungsvormerkung hat sein Recht Vorrang vor anderen Rechten, die später  eingetragen werden. Die Auflassungsvormerkung dient im Prinzip dem Käufer als Sicherheit, dass er wirklich Eigentümer der Immobilie werden wird.

Ist eine Auflassungsvormerkung wirklich nötig?

Die Auflassung wird im Normalfall zusammen mit dem Kaufvertrag vom Notar beurkundet. Geschieht dies nicht, kann der Verkäufer weiterhin über die Immobilie verfügen. Das heißt, er könnte sie theoretisch an einen zweiten Kaufinteressenten verkaufen. Ohne Auflassungsvormerkung hätte der erste Käufer also keine Gewissheit, dass der Eigentumsübergang auf ihn tatsächlich durchgeführt wird und dass er durch die Kaufpreiszahlung zum Eigentümer des Grundstücks wird.

Doch auch für den Verkäufer ist die Auflassungsvormerkung eine Sicherheit. Würde der Verkäufer direkt im Kaufvertrag die Auflassung erklären und damit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zustimmen, könnte sich der Käufer als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen, bevor der Kaufpreis bezahlt wurde.

Es ist also sowohl im Sinne des Käufers als auch des Verkäufers, dass vom Notar neben dem notariellen Kaufvertrag auch eine Auflassungsvormerkung beurkundet wird.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch als Käuferschutz

Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch sorgt dafür, dass jede Verfügung über die Immobilie, die nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch entschieden wird, als unwirksam anzusehen ist, wenn sie den Anspruch des Käufers auf den Eigentumsübergang am Grundstück beeinträchtiget oder verhindert.

Die Auflassungsvormerkung gilt vor allen anderen Rechten, die erst danach im Grundbuch eingetragen werden. Würde die Immobilie an einen zweiten Käufer veräußert, könnte dieser keine Auflassungsvormerkung mehr im Grundbuch eintragen lassen. Denn die erste Auflassungsvormerkung hätte rechtlich Vorrang.

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