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Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Sogenannte beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen. Sie berechtigen denjenigen, zu dessen Gunsten die Dienstbarkeit eingetragen wurde, das betroffene Grundstück auf festgelegte Art und Weise zu nutzen. Wird keine konkrete Nutzung genannt, kann die beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Zweifel entsprechend des persönlichen Bedürfnisses des Berechtigten ausgelegt werden (§ 1091 BGB). Um Rechtstreitigkeiten zu verhindern, sollte beschränkt persönliche Dienstbarkeit also möglichst genau festgelegt werden.

Nutzungsrecht bei beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten

Bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit ist das Nutzungsrecht auf die namentlich im Grundbuch eingetragene Person bezogen. Entsprechend ist dieses Nutzungsrecht nicht auf andere Personen übertragbar. Die Nutzung darf nur anderen Personen überlassen werden, wenn diese Möglichkeit ausdrücklich vereinbart wurde (§ 1092 BGB).

Bezieht sich die beschränkt persönliche Dienstbarkeit auf eine juristische Person, wie z. B. die Stadtwerke, die Leitungen zur Energieversorgung oder Telekommunikation betreuen darf, kann die Dienstbarkeit ausnahmsweise übertragen werden (§ 1092 BGB).

Wohnungsrecht als Beispiel für beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Als typisches Beispiel für eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit kann das Wohnungsrecht genannt werden (§ 1093 BGB). Das Wohnungsrecht erlaubt der im Grundbuch eingetragenen Person, die entsprechende Immobilie oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnraum zu nutzen. Zudem darf die eingetragene Person Familienangehörige sowie zur Bedienung oder Pflege erforderliche Personen mit in die Wohnung aufnehmen.

Im Normalfall erlischt das Wohnrecht, wenn der Berechtigte verstirbt. Soll das Wohnrecht über den Tod hinaus weitergegeben werden oder im Verkaufsfall fortbestehen, muss dies wiederum als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden (§ 1018 BGB).

Zudem erlischt die Dienstbarkeit auch dann, wenn der Berechtigte seinen Verzicht erklärt oder wenn das Wohnrecht gegenstandslos geworden ist, zum Beispiel wenn das Gebäude abgebrannt und dadurch nicht mehr vorhanden und nutzbar ist. Allerdings könnte der Berechtigte seinen Anspruch gegen den Grundstückseigentümer geltend machen, dass ihm das Wohnungsrecht nach dem Neuaufbau des Gebäudes neu eingetragen wird.

Immobilienwert und beschränkt persönliche Dienstbarkeit

An dem genannten Beispiel mit dem Wohnrecht wird deutlich, dass eine eingetragene beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch bestimmte Einschränkungen für den Eigentümer mit sich bringt. Deshalb wirken sich beschränkt persönliche Dienstbarkeiten deutlich auf den Wert einer Immobilie aus.

Vor dem Immobilienverkauf sollte deshalb möglichst eine Löschung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten durch freiwilligen Verzicht erreicht werden. Dies ist oft möglich, wenn der Berechtigte gar nicht vorhat, sein Recht tatsächlich in Anspruch zu nehmen. Nach der Löschung kann dann ein besserer Verkaufspreis erzielt werden.

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