Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet drei Arten von Dienstbarkeiten:
Als Grunddienstbarkeit wird ein Recht an einem Grundstück bezeichnet, das zugunsten eines anderen Grundstücks und des jeweiligen Eigentümers besteht. Die Grunddienstbarkeit sichert dem begünstigten Grundstück gegenüber dem dienenden Grundstück bestimmte Rechte. Dadurch werden die Eigentumsrechte des dienenden Grundstücks und dessen Eigentümers eingeschränkt (§ 1018 BGB). Beispielsweise kann ein Eigentümer einem Nachbarn ein Wegerecht einräumen, sodass der Nachbar das Grundstück für einen befestigten Erschließungsweg zu seinem eigenen Haus nutzen kann, den er dann auch begehen und befahren darf.
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird ein Recht an einem Grundstück genannt, das zugunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person besteht. Im Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist bei der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit nicht der Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern nur eine bestimmte Person. Zudem muss das Recht dem begünstigten Eigentümer keinen wirtschaftlichen Vorteil gewähren, sondern es reicht aus, wenn ein schutzwürdiges privates oder öffentliches Interesse vorliegt. Dem Begünstigten steht also eine besondere Befugnis bei dem Grundstück zu (§ 1090 BGB).
Als Niesbrauch wird ein Recht an einer Immobilie bezeichnet, dass eine bestimmte natürliche oder juristische Person die Immobilie nutzen darf, etwa um selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten.
Als Hauptanwendungsfall für eine Dienstbarkeit gelten Wettbewerbsbeschränkungen. So kann der Eigentümer eines Grundstücks die Verpflichtung eingehen, auf seinem Grundstück keine Gastronomie zu betreiben oder diese Art der Nutzung Dritten zu erlauben. Diese Dienstbarkeiten haben meistens eine zeitliche Befristung, sie sind zudem nicht übertragbar und können nicht vererbt werden.
In § 1093 BGB wird als besonderer Fall einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit das Wohnungsrecht geregelt. Wenn beispielsweise ein Elternpaar das Elternhaus an den erwachsenen Nachwuchs verkauft, kann es sich das Recht im Grundbuch eintragen lassen, dass es bis zum Lebensende in der Wohnung wohnen bleiben darf.
Als Nießbrauch wird ein umfassendes Nutzungsrecht an einem Grundstück bezeichnet. Das Nießbrauchrecht findet oft in bei der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge Anwendung. Wenn zum Beispiel die Kinder noch zu Lebzeiten der Eltern Eigentümer des Elternhauses werden, können sich die Eltern ein Nießbrauchrecht sichern und im Grundbuch eintragen lassen, wenn sie die Immobilie nach wie vor nutzen wollen. Anders als beim Wohnungsrecht erlaubt der Nießbrauch den Eltern auch, die Wohnung zu vermieten und etwaige Mieteinnahmen für sich zu beanspruchen.
Während beim Grundbuch ein sogenannter öffentlicher Glaube besteht, gilt das für das Baulastenverzeichnis nicht. Das heißt, dass man sich nicht darauf verlassen kann, dass keine Baulast besteht, wenn im Baulastenverzeichnis keine Baulast eingetragen ist. Das Grundstück kann also auch ohne entsprechenden Eintrag im Baulastenverzeichnis trotzdem eine Baulast haben.
Deshalb sollten sich Kaufinteressenten bei der Stadt oder Gemeinde besser vor dem Kauf informieren, ob auf dem Grundstück wirklich keine Baulasten eingetragen sind. Am besten ist es, sich ein sogenanntes Negativattest ausstellen zu lassen, das bescheinigt, dass keine Baulast auf dem Grundstück vorhanden ist. Auf der sicheren Seite ist der Käufer auch, wenn er sich im notariellen Kaufvertrag vom Verkäufer bestätigen lässt, dass das Grundstück baulastenfrei ist.