Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen die Gründe für die Kündigung vom Vermieter nachvollziehbar im Kündigungsschreiben genannt werden. Dadurch soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu prüfen.
Es reicht nicht aus anzugeben, dass der Vermieter gerne in die eigene Wohnung einziehen will. Ausreichend wäre aber als Grund, dass in der Wohnung der Altersruhesitz des Vermieters sein soll, ohne dass er später noch mal umziehen muss, oder dass dem eigenen Kind die Wohnung überlassen werden soll, um zu verhindern, dass das Kind weit wegzieht. Wichtig ist nachzuweisen, dass der Eigentümer die Wohnung wirklich ernsthaft benötigt.
Manchmal wird der Eigenbedarf nur vorgeschoben, um einen Mieter loszuwerden, damit die Wohnung teurer vermietet oder verkauft werden kann.
In diesem Fall ist eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und der Vermieter wird schadensersatzpflichtig. Das bedeutet, dass der Vermieter dem Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf die Umzugskosten oder die Mehrkosten, die durch die Anmietung einer anderen Wohnung entstanden sind, ersetzen muss. Wenn der Vermieter dem Mieter im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage eine andere Wohnung zur Miete anbieten kann, muss er dies tun.
War der Eigenbedarf bereits vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages abzusehen, ist die Eigenbedarfskündigung treuwidrig und damit unwirksam.
Wenn die Kündigung und der damit verbundene Umzug für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, etwa aufgrund von Gebrechlichkeit, kann der Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen. Hierzu kann die Sozialklausel des § 574 BGB, als Begründung herangezogen werden.
Anders als oft angenommen kann auch eine Eigenbedarfskündigung wirksam sein, wenn der Eigentümer die Immobilie verkaufen will. Dazu muss er als berechtigtes Interesse darlegen, dass die Fortführung des Mietverhältnisses eine angemessenen wirtschaftliche Verwertung unmöglich ist und er erhebliche Nachteile dadurch hätte (§ 573 Abs. II Nr. 3 BGB).