Ferienwohnung

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste muss der Eigentümer verschiedene steuerliche Besonderheiten berücksichtigen. Normalerweise gelten die Einnahmen durch die Vermietung einer Ferienwohnung als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“. Wird die Ferienwohnung über eine Feriendienstorganisation vermietet, handelt es sich um „Einkünfte aus Gewerbebetrieb“.

Ferienwohnung und Steuern

Wird eine Ferienwohnung aus steuerlichen Gründen gekauft, geht es vor allem darum, Werbungskosten und Verlustvorträge geltend machen zu können. Dazu muss der Eigentümer der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht nachweisen und die Wohnung ausschließlich zur Fremdvermietung zur Verfügung stellen. Wohnt der Eigentümer aus organisatorischen Gründen, wie für die Schlüsselübergabe, die Reinigung oder Reparaturen, kurzfristig in der Wohnung, wird dies nicht als Selbstnutzung gewertet.

Zählt die Ferienimmobilie zum Privatvermögen, muss bei einem Verkauf die Spekulationsfrist von 10 Jahren beachtet werden. Wird die Ferienwohnung vor Ablauf dieser Frist verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig.

Gilt eine gewerbliche Nutzung der Ferienwohnung, existiert keine Spekulationsfrist. Aber der Gewinn unterliegt der Einkommen- und Gewerbesteuerpflicht.

Eigentümer von Ferienwohnungen müssen in der Regel Zweitwohnungssteuer bezahlen. Dabei ist es nicht von Belang, wie lange der Eigentümer die Wohnung tatsächlich genutzt hat, sondern wie lange er dort theoretisch hätte wohnen können. Sobald der Eigentümer ausdrücklich auf eine Selbstnutzung verzichtet und die Wohnung nur als Geld- oder Vermögensanlage kauft und vermietet, braucht er keine Zweitwohnungssteuer zu bezahlen. Ist die Ferienwohnung zeitweise nicht ausgebucht, muss der Eigentümer beweisen, dass er die Wohnung in diesem Zeitraum nicht selbst verwendet hat.

Zweckentfremdung einer Ferienwohnung

Wenn eine Wohnung, die eigentlich für die dauerhafte Vermietung vorgesehen ist, als Ferienwohnung an wechselnde Gäste vermietet wird, handelt es sich um eine sogenannte Zweckentfremdung. Aufgrund des Wohnungsmangels haben viele Großstädte sogenannte Zweckentfremdungsverordnungen erlassen.

In Bremen trat beispielsweise im Juli 2021 eine Änderung des Wohnraumschutzgesetzes in Kraft, wo die Zweckentfremdung von Wohnraum genauer geregelt wird. Das neue Bremische Wohnraumschutzgesetz besagt jetzt, dass unter anderem eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes vorliegt, wenn Wohnraum „mehr als insgesamt 90 Tage im Kalenderjahr für Zwecke der Ferienwohnungsvermietung oder der Fremdenbeherbergung überlassen, genutzt oder vorgehalten wird“. Dadurch soll verhindert werden, dass Wohnungen langfristig dem Wohnungsmarkt entzogen und nur als Ferienwohnung genutzt werden.

Wird eine Wohnung zweckentfremdet als Ferienwohnung vermietet, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit und wird mit einem Bußgeld geahndet. Wurde der Wohnraum zum Zeitpunkt des Inkrafttretens eines Gesetzes bereits rechtmäßig als Ferienwohnung genutzt, gilt allerdings noch eine Übergangsfrist von zwei Jahren.