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Gemeinschaftseigentum

Der Begriff Gemeinschaftseigentum stammt aus dem Wohnungseigentumsrecht. Dabei muss das Gemeinschaftseigentum vom Wohneigentum abgegrenzt werden. Laut § 1 Abs. II WEG wird als Wohnungseigentum das Sonder- und Teileigentum an einer Wohnung oder einer Gewerbeeinheit verstanden, das in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum besteht. Welche Bereiche einer Immobilie zum Gemeinschaftseigentum gehören und welche zum Sonder- oder Teileigentum der einzelnen Eigentümer, kann der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung entnommen werden.

Beispiele für Gemeinschaftseigentum

  • Grundstück
  • Fundament, tragende Wände und Geschossdecken
  • Außenfenster, Balkone und Terrassen
  • Dach, Fassade und Estrich
  • Fahrstuhl und Treppenaufgänge
  • Heizungsanlagen und Versorgungsleitungen

Gemeinschaftseigentum laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Laut § 1 Abs. V WEG gehören zum Gemeinschaftseigentum in der Regel das Grundstück und diejenigen Teile, Anlagen oder Einrichtungen einer Immobilie, die kein Sonder- und Teileigentum darstellen oder als Eigentum Dritter anzusehen sind.

Laut § 5 Abs. II WEG gehören dazu in erster Linie alle Bauteile der Immobilie, die den Bestand oder die Sicherheit der Immobilie gewährleisten, aber auch Anlagen und Einrichtungen, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch durch alle Eigentümer gedacht sind. Selbst wenn sich diese Bauteile, Anlagen und Einrichtungen im Bereich von im Sonder- oder Teigeigentum stehenden Räumlichkeiten befinden, gelten sie nicht als Gegenstand des Sonder- oder Teileigentums.

Laut § 5 Abs. III WEG können die Eigentümer die gemeinsame Vereinbarung treffen, dass Bauteile, die laut Gesetz als Sonder- oder Teileigentum anzusehen sind, zu Gemeinschaftseigentum werden.

Laut § 13 Abs. II WEG berechtigt Gemeinschaftseigentum – anders als Sonder- und Teileigentum – den jeweiligen Miteigentümer lediglich zum Mitgebrauch.

Wenn ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuzuordnen ist, kann davon ausgegangen werden, dass es sich nicht um Sondereigentum, sondern um Gemeinschaftseigentum handelt. Der BGH geht aber in einem Urteil davon aus, dass Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen in einer Wohnung weder Sicherheit und Bestand wahren noch für den Gebrauch der allen Wohnungseigentümern dienenden Anlagen notwendig sind und deshalb durch Vereinbarung zu Sondereigentum werden können.

Rechte und Pflichten bei Gemeinschaftseigentum

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft hängen von der Zuordnung zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ab:

Für Sondereigentum trägt lediglich der jeweilige Wohnungseigentümer die Verantwortung und er alleine trifft diesbezügliche Entscheidungen. Bauliche Maßnahmen am Sondereigentum dürfen aber nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen, einem anderen Eigentümer einen mehr als nur unerheblichen Nachteil zufügen, gegen das Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüsse der Wohnungseigentümer verstoßen oder dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer widersprechen.

Beim Gemeinschaftseigentum trifft die Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Wohnungseigentümerversammlung gemeinsam die Entscheidungen. Dies geschieht durch einen Beschluss, meistens mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit.

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