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Instandhaltungspflicht nach WEG

Laut § 14 des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) hat jeder Wohnungseigentümer die Pflicht, für die Instandhaltung der Gebäudeteile seines Sondereigentums, aber auch des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Das Sondereigentum ist neben dem Miteigentum am Gemeinschaftseigentum auch der Teil des Eigentums an einer Wohnung. Das Sondereigentum gehört also nur einem Eigentümer, während das Gemeinschaftseigentum allen Eigentümern der Immobilie gehört. Das bedeutet, dass laut WEG jeder Eigentümer einerseits verpflichtet ist, sich um die Instandhaltung seines eigenen Sondereigentums zu kümmern, wie die Pflege des Gartens, der z. B. zum Sondereigentum des Erdgeschosseigentümers gehört. Andererseits besteht auch eine Instandhaltungspflicht als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft bezogen auf die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Wichtig zu wissen ist, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht von der Modernisierung und baulichen Veränderung abgegrenzt werden müssen:

  • Instandhaltungsmaßnahmen erhalten den gebrauchs- und funktionsfähigen baulichen Zustand aufrecht und beseitigen Abnutzungserscheinungen am Gemeinschaftseigentum einer Wohngemeinschaftsanlage. Zu den Instandhaltungsmaßnahmen gehören Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der abblätternden Fassade oder die Heizungswartung inklusive Austausch von Verschleißteilen.
  • Bei der Instandsetzung geht es um die Wiederherstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes durch die Beseitigung von Schäden, wie die Reparatur von Rissen in der Fassade oder den Ausbau einer defekten Heizung und den Einbau einer baugleichen Heizung. Ein Beispiel für eine modernisierende Instandsetzung wäre etwa der Ausbau einer defekten Heizung und der Einbau einer leistungsfähigeren und energiesparenden Heizungsanlage.
  • Als Modernisierung werden Maßnahmen bezeichnet, die zur Erhöhung des Gebrauchswerts der baulichen Substanz, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse oder zum Einsparen von Energie oder Wasser betragen, wie der Austausch eines veralteten Heizsystems gegen eine moderne energiesparende Heizung.
  • Als bauliche Veränderung gelten beispielsweise die Verglasung des Balkons oder die Errichtung einer Dachterrasse.

Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung können als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung entschieden werden, währen für den Beschluss von Modernisierungen und baulichen Veränderungen Mehrheitsbeschlüsse erforderlich sind.

Instandhaltungspflicht und Instandhaltungsrücklage

Bei Immobilien fallen laufend Instandhaltungsmaßnahmen an und es können jederzeit unerwartete Reparaturmaßnahmen notwendig werden.

Deshalb gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusparen (§ 21 Abs. V Nr. 4 WEG). Diese Instandhaltungsrücklage soll sicherstellen, dass die Instandhaltungspflicht finanziell erfüllt werden kann. Durch die Rücklage sollen Liquiditätsengpässe und der Verfall der Immobilie vermieden werden.

Eine Instandhaltungsrücklage ist zwar nicht verpflichtend, allerdings kann jeder Wohnungseigentümer als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung den Aufbau einer Rücklage einfordern. Wie hoch die Rücklage ausfällt, richtet sich danach, was ein verständiger, vorausschauender Wohnungseigentümer für die Instandhaltung normalerweise ansetzen würde. Deshalb fällt die Instandhaltungsrücklage bei Neubauten in der Regel niedriger aus als bei Altbauten.

  • Für die Nutzung der Instandhaltungsrücklage gelten verschiedene Regeln. So können die Wohnungseigentümer entscheiden, in welcher Form Rücklagen beschlossen werden oder ob die Rücklage vollständig oder nur teilweise für die Instandhaltungsmaßnahmen verwendet wird. Da kein Anspruch auf eine vollständige Ausschöpfung der Rücklage besteht, kann die Eigentümergemeinschaft auch entscheiden, einen Teil der Instandhaltungsmaßnahmen über eine Sonderumlage zu finanzieren.Die Rücklage für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gilt dabei als zweckbestimmt, sodass ein Wohnungseigentümer nicht die Auszahlung seines Anteils einfordern kann, selbst wenn er seine Eigentumswohnung verkauft. Die gesamte Rücklage gehört mit ihrem Ansparen zum Verwaltungsvermögen der Eigentümergemeinschaft und geht mit dem Eigentumswohnungsverkauf auf den Käufer über.

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