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Kauf bricht nicht Miete

Verkauft ein Eigentümer eine vermietete Immobilie, muss der Käufer in das bestehende Mietverhältnis eintreten und es als neuer Vermieter zu den gleichen Konditionen weiterführen. Dieser Grundsatz wird allgemein „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) genannt. Voraussetzung ist, dass das vermietete Wohnungseigentum erst nach der Vermietung veräußert wird. „Kauf bricht nicht Miete“ gilt auch dann, wenn Voreigentümer und Mieter bloß einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen haben oder wenn die Immobilie vorher zwei Miteigentümer hatte, von denen nur einer unter Zustimmung des anderen den Mietvertrag unterschrieben hatte.

Kauf bricht nicht Miete – Konditionen bleiben bestehen

Der Käufer der vermieteten Immobilie muss das bestehende Mietverhältnis, so wie es laut Mietvertrag ausgestaltet ist, komplett übernehmen. Es steht ihm nicht zu, vom Mieter die Unterzeichnung eines neuen Mietvertrags mit veränderten Konditionen zu verlangen.

Der Mieter braucht theoretisch zwar nicht zu erfahren, dass die Immobilie verkauft wurde, da die Rechte aus dem Mietvertrag laut Gesetz automatisch auf den Käufer übergehen. Allerdings sollte er über den Verkauf besser informiert werden, damit er seine Miete ab dem Eigentumsübergang an den neuen Eigentümer zahlt und nicht mehr an seinen alten Vermieter.

Kündigung, Mieterhöhung etc. nach Eigentumsumschreibung

Der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer erfolgt erst dann, wenn der Käufer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird und damit die Eigentumsumschreibung durchgeführt wurde. Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs kann der Käufer seine Eigentümerrechte geltend machen, indem er beispielsweise die Miete erhöht oder dem Mieter kündigt, wobei hier bestimmte Voraussetzungen zutreffen müssen.

Eine Kündigung des Mietvertrages durch den Käufer ist zum Beispiel möglich, wenn er die Immobilie selbst nutzen möchte. Hierbei wird von einer Eigenbedarfskündigung gesprochen. Laut § 573 Abs. II Nr. 2 BGB besteht Eigenbedarf, wenn der Eigentümer die Immobilie als Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts braucht. Bei einer Eigenbedarfskündigung sind die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen einzuhalten.

Wohnt der Käufer im gleichen Haus wie der Mieter und verfügt das Haus über nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Käufer dem Mieter auch ohne Eigenbedarf kündigen, wobei sich dann die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert (§ 573a BGB).

Liegen Mietrückstände gegenüber dem früheren Eigentümer vor, kann der Käufer dem Mieter wegen Zahlungsverzug nur dann kündigen, wenn der frühere Eigentümer die Mietforderung an den Käufer abgetreten hat.

Wurde durch den Voreigentümer rechtswirksam die Miete erhöht, tritt der Käufer in die damit begründeten Rechte ein und darf den Mieter verklagen, falls er seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert. Denn der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ sichert die Rechte für Mieter und Eigentümer gleichermaßen.

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