Lastenfrei (Grundbuch)

Eine Immobilie gilt als lastenfrei, wenn im Grundbuch zu Lasten der Immobilie keine Rechte Dritter eingetragen sind. Das ist vor allem beim Immobilienverkauf wichtig: Mit Abschluss eines notariellen Kaufvertrags verpflichtet sich der Verkäufer der Immobilie, dem Käufer das Haus oder die Wohnung zu übergeben und ihm das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen. Letzteres kann allerdings nur geschehen, wenn im Grundbuch keine Rechte Dritter an der Immobilie eingetragen sind. Der Verkäufer muss die Immobilie dem Käufer also lastenfrei übergeben. Möglich wäre es aber auch, dass der Käufer diese Rechte Dritter durch den Kaufvertrag übernimmt, dann kann der Verkauf auch ohne Lastenfreiheit über die Bühne gehen.

Beispiel Lastenfreiheit

Zu den typischen Lasten einer Immobilie gehört, wenn der Eigentümer die Immobilie zur Sicherung eines Bankdarlehens mit einer Grundschuld belastet hat.

Wurde der Kredit noch nicht komplett zurückgezahlt, steht die Grundschuld weiterhin im Grundbuch. Will der Eigentümer die Immobilie verkaufen, muss er diese Eintragung aus dem Grundbuch löschen lassen, um die Immobilie lastenfrei übergeben zu können. Für die Löschung aus dem Grundbuch ist eine sogenannte Löschungsbewilligung vonnöten, die der Eigentümer von der Bank bekommt, indem er das Darlehen zurückzahlt. Mit der Löschungsbewilligung kann er dann für die Lastenfreiheit des Grundbuchs sorgen.

Regelungen zur Lastenfreiheit im Kaufvertrag

Mit dem notariellen Kaufvertrag wird durch den Notar geregelt, dass der Kaufpreis erst dann fällig ist, wenn die Immobilie lastenfrei ist oder nur noch die vereinbarten Lasten beinhaltet.

In der Regel schreibt der Notar den Gläubiger an und fragt nach seinen Ablöseforderungen. Der Gläubiger schickt dem Notar dann die Löschungsbewilligung mit der treuhänderischen Auflage, dass die Löschungsbewilligung nur gilt, wenn im Gegenzug das Bankdarlehen zurückgezahlt wird.
Sobald der Notar alle Löschungsunterlagen hat, die sich aus dem Kaufpreis tatsächlich auch finanziell erfüllen lassen, kann die Eigentumsumschreibung des Grundstücks erfolgen. Das gilt sowohl für Grundschuldeinträge als auch für einen Zwangsversteigerungsvermerk, der eventuell im Grundbuch eingetragen ist. Auch der Zwangsversteigerungsvermerk kann nur gelöscht werden, wenn die Forderung aus dem Kaufpreis bestritten werden kann.

Der Immobilienkäufer kann auch die im Grundbuch eingetragenen Rechte übernehmen. Die Übernahme ist zum Beispiel üblich bei eingetragenen Wegerechten oder bei einer durch den Verkäufer an den Käufer abgetretenen Eigentümergrundschuld.

Öffentliche Lasten, wie eingetragene Sanierungsvermerke oder Leitungsrechte der Stadtwerke, müssen immer vom Käufer übernommen werden.