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Lastenwechsel

Wird der Kaufpreis für eine Immobilie bei Fälligkeit bezahlt, kommt es zum sogenannten Besitzübergang bei der Immobilie. Das bedeutet, dass sowohl Nutzen als auch Lasten auf den neuen Eigentümer übergehen. Einerseits kann der Erwerber also als neuer Eigentümer die Immobilie für eigene Zwecke nutzen. Andererseits übernimmt er aber auch die Lasten des Grundstücks, was Lastenwechsel genannt wird. Zu den Lasten zählen beispielsweise alle Zahlungsverpflichtungen, die sich aus dem Eigentum an der Immobilie ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs ergeben.

Privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Lasten

Lasten auf einem Grundstück können entweder privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Natur sein:

Zu den privatrechtlichen Lasten gehört der Übergang der das Grundstück betreffenden Versicherungen, wie die Gebäudeversicherung. Mit dem Lastenwechsel geht die Versicherung auf den Käufer über, wobei er das Recht auf vorzeitige Kündigung hat, um das Objekt selbst zu versichern. Auch die Verkehrssicherungspflicht geht mit dem Lastenwechsel an den neuen Eigentümer über. Er ist verpflichtet, die Immobilie derart zu unterhalten, dass keine Dritten geschädigt werden. Die Verkehrssicherungspflicht schließt zum Beispiel die Schneeräumpflicht und Streupflicht mit ein. Nach dem Lastenwechsel haftet der neue Eigentümer, wenn ein Fußgänger bei Glatteis einen Unfall erleidet, weil der Eigentümer der Streupflicht nicht nachgekommen ist, und muss gegebenenfalls für Arztkosten, Verdienstausfall oder Schmerzensgeld aufkommen.

Zu den öffentlichen Lasten gehören wiederkehrende und einmalige öffentliche Lasten. Als wiederkehrende öffentliche Lasten gelten die Grundsteuer, die Gebühren für die Kanalisation, die Oberflächenentwässerung, die Müllabfuhr, die Straßenreinigung und den Schornsteinfeger. Der Lastenwechsel erfolgt durch Zuschreibung zum ersten Januar des Jahres, das auf den Besitzübergang folgt, vorher bleibt der Verkäufer zahlungspflichtig, wenn im Kaufvertrag im Innenverhältnis zum Käufer keine abweichende Zahlungsregelung vereinbart wurde.

Sonderfall: Lastenwechsel bei einmaligen öffentlichen Lasten

Einmalige öffentliche Lasten umfassen die Erschließungsbeiträge und die Ausbaubeiträge.

Der Verkäufer eines Grundstücks hat die Pflicht, die Erschließungs- und Anliegerkosten für alle Maßnahmen zu zahlen, die bis zum Tag der Beurkundung des Kaufvertrages bautechnisch begonnen wurden. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten für die Maßnahme noch nicht in Rechnung gestellt wurden. Nur die Maßnahmen, die nach dem Besitzübergang ausgeführt werden, werden zu Lasten des Käufers erledigt. Die Abgabenpflicht als öffentliche Last lastet aber auch auf dem Grundstück selbst, sodass sowohl der Verkäufer als Eigentümer zum Zeitpunkt des bautechnischen Beginns als auch der Käufer als neuer Eigentümer für die Erfüllung der Schuld in Haftung genommen werden kann.

Hat der Verkäufer Vorauszahlungen geleistet, sollten diese Im Kaufpreis mit enthalten sein. Allgemein gilt es, im Kaufvertrag präzise zu regeln, wer im Innenverhältnis für was verantwortlich. Denn sonst können schnell Rechtsstreitigkeiten entstehen.

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