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Maklercourtage

Als Courtage wird das Honorar bezeichnet, das ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie oder für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages bekommt (§ 652 BGB Maklerlohn). Bei der Vermittlung kann es sich beispielsweise um den Kauf, den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie oder eines Grundstücks handeln.
Seit dem 23.12.2020 gilt für die Courtage, die auch Maklerprovision genannt wird, das Bestellerprinzip beim Immobilienerwerb. Das Bestellerprinzip regelt, wer die Maklercourtage zu welchem Anteil bei einem Immobilienverkauf bezahlen muss.

Voraussetzungen für den Anspruch auf Courtage

Damit ein Immobilienmakler Anspruch auf die Maklercourtage hat, gelten die folgenden Voraussetzungen:

1. Vereinbarung eines Maklervertrags

Bis zum 23.12.2020 galt, dass sich der Anspruch einer Maklercourtage allein daraus ergeben hat, dass die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten war (§ 653 BGB Maklerlohn). Solch eine stillschweigende Vereinbarung ist seit dem 23.12.2020 nicht mehr möglich, stattdessen muss ein Maklervertag die Textform vorliegen, wobei auch eine Auftragsbestätigung per Mail oder SMS ausreicht. Wurden nur reine Beratungs- und andere Hilfeleistungen in Anspruch genommen, wie die Vereinbarung eines Notartermins, reicht das nicht aus, um einen Maklerlohn einzufordern.

2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit

Um eine Courtage in Rechnung stellen zu können, muss zudem eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit vorliegen.

Nachweistätigkeit: Hierbei nennt der Makler dem Kunden lediglich einen Interessenten für einen möglichen Vertragsabschluss. Der Kunde muss durch den Hinweis des Maklers in konkrete Vertragsverhandlungen eintreten können, indem der Makler dem Kunden den Namen und die Anschrift des möglichen Interessenten mitteilt. Ausschließlich die Anschrift der Immobilie zu nennen, reicht nicht aus, außer wenn die Adresse des Verkäufers mit der Adresse der betroffenen Immobilie übereinstimmt oder wenn dem Interessenten die Benennung des Verkäufers zunächst nicht wichtig ist.

Stimmt die Adresse des Verkäufers mit der Adresse der Immobilie überein, kann der Interessent den Namen des Eigentümers sehr leicht in Erfahrung bringen, sodass der Makler nicht weiter aktiv werden muss. Hatte der Interessent zunächst kein Interesse an der Benennung des Verkäufers und schließt dann einen Vertrag ohne weitere Beteiligung des Maklers ab, hat der Makler Anspruch auf die Provision, denn es kann sich in diesem Fall nicht mehr auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen werden.

Vermittlungstätigkeit: Um den Anspruch auf die Courtage mit der eigenen Vermittlungstätigkeit zu begründen, muss es eine Einwirkung auf die Vertragsparteien von Seiten des Immobilienmaklers gegeben haben. Welche Tätigkeiten als Vermittlungstätigkeit gelten, ist von den Umständen des Verkaufs abhängig. Allerdings darf der Makler nur eine Courtage abrechnen, wenn aufgrund seiner Tätigkeit der Abschluss eines Kaufvertrags vorangetrieben wurde.

3. Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrages

Die Maklercourtage ist nur bei erfolgreicher Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit fällig. Das bedeutet, dass tatsächlich am Ende ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag abgeschlossen werden müssen, damit der Immobilienmakler einen Anspruch auf die Courtage hat. Ohne Vertragsabschluss bekommt der Makler keine Provision.

4. Nachweisbarer Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Erfolg

Damit ein Immobilienmakler eine Maklerprovision in Rechnung stellen darf, muss seine Tätigkeit nachweislich zum Erfolg des Vertragsabschlusses beigetragen haben.

Wer muss die Maklerprovision bezahlen?

Je nach Umständen und Maklervertrag ist entweder nur der Käufer oder nur der Verkäufer provisionspflichtig oder beide Vertragsparteien anteilig. Dabei entsteht allerdings weder durch eine erste Kontaktaufnahme zum Immobilienmakler noch durch die einfache Übersendung eines Exposés an den Interessenten mit Hinweis auf die bei Vermittlungserfolg fällige Courtage ein Auftragsverhältnis. Ein Provisionsanspruch besteht in diesen Fällen also noch nicht. Stattdessen muss eine schriftliche Provisionsvereinbarung getroffen werden, um einen Anspruch auf eine Courtage bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags zu begründen.

Fällig wird die Maklercourtage laut der meisten Maklerverträge dann, wenn der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Wie hoch ist die Courtage für einen Immobilienmakler?

Für die Höhe der Maklercourtage gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Wie hoch die Maklercourtage ausfallen soll, kann also frei verhandelt werden. Allerdings gibt es „marktübliche“ Regelungen, an denen sich die Kunden orientieren können. Extrem hohe Provisionen, zum Beispiel mehr als doppelt so hoch wie üblich, gelten laut einem Gerichtsurteil (BGH, Az. V ZR 260/90) als sittenwidrig.

In Bremen und Niedersachsen sind – wie in den meisten Bundesländern –beispielsweise 7,14 % des Kaufpreises als Maklercourtage üblich, wobei Käufer und Verkäufer seit dem 23.12.2020 in der Regel jeweils 3,57 % bezahlen müssen. Der Auftraggeber des Maklers kann zwar freiwillig einen höheren Anteil bezahlen, auf die andere Partei dürfen aber höchstens 50% der Courtage abgewälzt werden. Abgewichen von der marktüblichen Provision wird in der Regel nur dann, wenn sich die Immobilie entweder besonders schnell oder schwer verkaufen lässt. Vor allem im letzten Fall ist ein erfahrener Immobilienmakler oft trotzdem die beste Lösung.

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