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Miteigentum

Laut BGB § 854 wird der Besitz einer Sache „durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben“. Eigentum kann damit als die rechtliche Herrschaft über eine Sache definiert werden. Das bedeutet, dass diejenige Person, die aufgrund einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Regelung über eine Sache verfügen darf, auch ihr Eigentümer ist. Gehört eine Sache nur einer Person, heißt das Alleineigentum. Sind mehrere Personen gemeinsam die Eigentümer einer Sache, wird von Miteigentum gesprochen, wobei zwischen Miteigentum nach Bruchteilen und Miteigentum zur gesamten Hand unterschieden wird.

Miteigentum nach Bruchteilen

Beim Miteigentum nach Bruchteilen, das auch Bruchteilseigentum genannt wird, hat jeder Miteigentümer selbstständiges dingliches Recht (§§ 1008 BGB) an einem bestimmten Bruchteil einer Sache. Dabei besteht zwischen den Miteigentümern eine sogenannte Gemeinschaft nach Bruchteilen (§§ 741 BGB). In diesem Fall kann jeder Miteigentümer über seinen eigenen Anteil verfügen (§ 747 BGB) und ihn beispielsweise verpfänden oder verkaufen. Wird das Miteigentum durch Dritte beeinflusst, kann jeder Miteigentümer die Eigentümerrechte geltend machen.

Als Beispiel kann der Fall genannt werden, dass zwei Ehepartner jeweils zur Hälfte als Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind. Im Grundbuch werden dann die Namen der beiden Ehepartner und ihr jeweiliger Anteil als Miteigentum an der Immobilie eingetragen. Wird die Immobilie von Dritten beschädigt, kann jeder der beiden Ehepartner Schadensersatz geltend machen, da sie beide jeweils Miteigentümer sind.

Lediglich beim Verkauf der Immobilie wird in der Regel die Zustimmung des Ehepartners benötigt, zum Beispiel sein Immobilienanteil sein gesamtes Vermögen ist (§ 1365 BGB) oder wenn mit dem Kauf die eheliche „Geschäftsgrundlage“, also die Immobilie zu ehelichen Zwecken gekauft zu haben, aufgelöst wird.

Miteigentum zur gesamten Hand

Miteigentum zur gesamten Hand bedeutet, dass die einzelnen Anteile der Miteigentümer zugunsten der Gesamtheit gebunden sind.

Als Beispiel kann hier die Erbengemeinschaft genannt werden. Im Grundbuch sind dabei alle Miterben als Miteigentümer der Erbengemeinschaft eingetragen. In diesem Fall können die Miteigentümer nicht über ihren einzelnen Anteil, also ihr Miteigentum, alleine verfügen. Das bedeutet, dass ein Miterbe seinen Anteil an einer Immobilie, die Teil eines gemeinschaftlich geerbten Nachlasses ist, nicht allein verkaufen darf, sondern höchstens über seinen Anteil am Nachlass insgesamt verfügen kann (§ 2033 BGB).

Möchte einer der Miterbe das Haus verkaufen, um seinen Anteil am Miteigentum in bar herauszubekommen, muss er eine Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft anstoßen. Dabei wird die Immobilie in der Regel verkauft und der Erlös an alle Miterben aufgeteilt. Kommt es über den Verkauf der Immobilie nicht zu einer Einigung unter den Miterben, kann durch jeden einzelnen Miteigentümer eine Teilungsversteigerung erzwungen werden. Allerdings werden Immobilien bei Zwangsversteigerungen in der Regel für einen viel niedrigeren Preis verkauft als auf dem freien Markt. Deshalb ist es vorteilhaft, wenn sich alle Erben einigen, das Haus beispielsweise durch einen Immobilienmakler verkaufen zu lassen.

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