Als rein vertragliche Nutzungsrechte sind die Miete und die Pacht anzusehen, während es sich bei einem Nutzungsrecht im Sinne des Urheberrechts eher um eine Einräumung von Verwertungsrechten des Urhebers handelt.
Sowohl bei Immobilien als auch bei urheberrechtlich geschützten Werken kann sich das Nutzungsrecht auf einzelne oder alle Nutzungsarten beziehen. Dabei werden die Nutzungsrechte in der Regel vertraglich fixiert. Bei einer Immobilie werden die vertraglichen Nutzungsarten in einem Miet- oder Pachtvertrag geregelt, aber nicht ins Grundbuch eingetragen.
Neben rein vertraglichen Nutzungsrechten wie Miete und Pacht gibt es auch dinglich abgesicherte Nutzungsrechte. Das heißt, dass diese Rechte ins Grundbuch eingetragen werden.
Dadurch ist der Nutzungsberechtigte abgesichert, dass sein vertraglich vereinbartes Nutzungsrecht dauerhaft und zuverlässig gewährleistet ist. Denn durch die Eintragung ins Grundbuch kann eine Vollstreckung dieser Nutzungsrechte durchgesetzt werden.
Im Grundbuch eingetragene Nutzungsrechte können nur mit Zustimmung des Rechteinhabers durch eine Löschungsbewilligung gelöscht werden. Andernfalls gilt das Nutzungsrecht in der Regel bis zum Ableben des Nutzungsberechtigten.
Zu den dinglichen Nutzungsrechten, die ins Grundbuch eingetragen werden, gehört auch die Reallast. Das bedeutet, dass der Grundstückseigentümer wiederkehrende Leistungen mit dem Grundstück absichert, indem der Käufer dem Verkäufer beispielweise eine lebenslange Rente bezahlt.
Wichtige dingliche Nutzungsrechte bei Immobilien sind das Nießbrauchrecht und das Wohnrecht. Beim Nießbrauchrecht darf der Nießbrauchberechtigte jegliche Nutzungen der Immobilie für sich beanspruchen, etwa Mieteinnahmen. Beim Wohnrecht darf der Berechtigte die Immobilie für eigene Wohnzwecke nutzen.
Das Wohn- und das Nießbrauchrecht werden häufig eingesetzt, um ein vorweggenommenes Erbe zu regeln. In diesem Fall wird das Eigentum an einer Immobilie schon zu Lebzeiten auf den oder die späteren Erben übertragen. Allerdings ist beim Nießbrauchrecht die Nutzung dem späteren Erblasser bis zu seinem Tod vorbehalten. Wird ein Wohnrecht vereinbart, darf der Nutzungsberechtigte das Haus oder die Wohnung weiter dauerhaft nutzen, ist aber nicht für den Erhalt der Immobilie verantwortlich, sondern der neue Eigentümer. Das Wohnrecht erlischt erst mit dem Tod des Nutzungsberechtigten.
Zu guter Letzt sollen noch die sogenannten Dienstbarkeiten erwähnt werden, die ebenfalls zu den Nutzungsrechten gehören und die im BGB geregelt werden. Hier werden Grunddienstbarkeiten (z. B. Wegerecht) und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten unterschieden.
Die wichtigsten Nutzungsrechte bei Grundstücken betreffen die sogenannten Grunddienstbarkeiten. Bei den Grunddienstbarkeiten werden das herrschende Grundstück und das dienende Grundstück unterschieden. Hier gilt, dass das dienende Grundstück in einer bestimmten Art und Weise zugunsten des herrschenden Grundstücks belastet wird. So gilt es als Grunddienstbarkeit, wenn ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn ein Geh- und Fahrrecht über sein Grundstück einräumt oder ihm zusichert, kein mehrstöckiges Haus auf seinem Grundstück zu bauen. Die Beispiele lassen erkennen, dass Grunddienstbarkeiten immer auf Dulden oder Unterlassen bezieht. Die Grunddienstbarkeit bleibt auch dann bestehen, wenn der Eigentümer wechselt.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind im Gegensatz zu den Grunddienstbarkeiten an eine bestimmte Person geknüpft. So ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar und nicht vererbbar. Das sogenannte Wohnungsrecht gehört damit zu den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten. Der Berechtigte darf die Immobilie als Wohnung nutzen, kann dieses Recht aber nicht auf andere Personen übertragen.
Ein anderes Beispiel für eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist, wenn der Grundstückseigentümer zum Beispiel dem Landkreis das Recht einräumt, sein Grundstück als Rettungsweg oder Feuerwehrzufahrt für andere Grundstücke zu nutzen.
Vor allem im Grundbuch eingetragene dingliche Dienstbarkeiten können den Wert einer Immobilie deutlich schmälern. Deshalb sollten Sie sich vor dem Kauf einer Immobilie informieren, welche Nutzungsrechte im Grundbuch der Immobilie eingetragen sind.