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Offenbarungspflicht (Kaufvertrag)

Wer eine Immobilie verkaufen will, der muss den potenziellen Käufer über alle Umstände informieren, die seine Kaufentscheidung beeinflussen können. Dabei hat diese sogenannte Aufklärungs- oder Offenbarungspflicht aber auch Grenzen: Sie gilt nur in den Bereichen, wo sich ein ehrlicher Verkäufer zur Offenbarung verpflichtet fühlen muss und wo ein ehrlicher Kaufinteressent eine Aufklärung über bestimmte Umstände oder Sachverhalte bezüglich der Immobilie erwarten kann.

Offenbarungspflicht bei versteckten Mängeln

Bei der Offenbarungspflicht sind offensichtliche und versteckte Mängel zu unterscheiden. Denn die Aufklärungspflicht betrifft in der Regel nur versteckte Mängel.

Versteckte Mängel müssen dem Käufer offenbart werden, wenn sie von einem durchschnittlichen Kaufinteressenten nicht offensichtlich zu erkennen sind. Offensichtliche Mängel hingegen müssen nicht extra offenbart werden, weil sie das durch ihr Erscheinen schon von selbst tun, sodass ein durchschnittlicher Käufer sie selbst sehen müsste.

Ein versteckter Mangel wäre beispielsweise, wenn eine feuchte Kellerwand aufgrund einer Wandverkleidung nicht zu erkennen ist oder wenn Schimmel einfach übergestrichen wurde, ohne die Ursache zu beseitigen. Auf solche Mängel muss der Verkäufer den Kaufinteressenten hinweisen, weil dieser sie nicht selbst erkennen könnte.

Erkennbare Risse in der Fassade könnte der Kaufinteressent bei der Besichtigung hingegen selbst sehen, deshalb würde hier keine Offenbarungspflicht bestehen.

Nur bekannte Mängel unterliegen Offenbarungspflicht

Wenn der Kaufinteressent etwas fragt, muss der Verkäufer ehrlich antworten, in solch einem Fall gehen Gerichte von einer Offenbarungspflicht aus. Allerdings betrifft die Offenbarungspflicht natürlich nur Mängel und Umstände, von denen der Verkäufer auch etwas weiß. Der Verkäufer darf keine Vermutungen anstellen oder Umstände herunterspielen, wenn er keine genauen Kenntnisse darüber besitzt.

Doch auch ohne Nachfrage des Kaufinteressenten besteht eine Offenbarungspflicht, wenn ein bestimmter Umstand für den Kaufentschluss des Interessenten erkennbar von Wichtigkeit ist und der Interessent erwarten kann, darüber aufgeklärt zu werden. Als Beispiel wird in diesem Zusammenhang oft genannt, dass erwähnt werden muss, wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht. Denn dieser Umstand sorgt dafür, dass Renovierungsarbeiten in der Regel deutlich teurer ausfallen können als bei einem vergleichbaren Gebäude, das nicht unter Denkmalschutz steht.

Konsequenzen bei Nichtbeachtung der Offenbarungspflicht

Kommt der Verkäufer nicht seiner vorgeschriebenen Aufklärungs- und Offenbarungspflicht nach, kann der Käufer unter Umständen vom Kaufvertrag zurücktreten und vom Verkäufer gegebenenfalls sogar Schadensersatz einfordern. Dazu muss der Käufer allerdings nachweisen, dass der Verkäufer seine Offenbarungspflicht schuldhaft verletzt hat und dass eine arglistige Täuschung vorliegt. Als Verkäufer sind Sie auf der sicheren Seite, wenn Sie den Verkäufer über alle Ihnen bekannten Mängel und Umstände aufklären oder den Immobilienverkauf einem Experten wie HSI überlassen.

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