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Optionsrecht (Mietvertrag)

Optionsrecht bedeutet im Mietrecht, dass der Vermieter und der Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass der Mieter nach Ablauf des festgelegten Mietzeitraums die Option hat, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um eine bestimmte Zeit zu erhalten. Die Option gilt als verbindliches Verlängerungsangebot des Vermieters, sodass für die Annahme der Option eine einseitige Erklärung vonseiten des Mieters ausreicht, dass er das Mietverhältnis verlängern will. Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag, kann das Optionsrecht nur von allen gemeinsam ausgeübt werden. Eine Zustimmung des Vermieters ist in keinem Fall notwendig.

Optionsrecht bei Gewerbe- und befristeten Mietverträgen

Mieter von Wohnraum sind durch das Mietrecht geschützt, wobei meistens unbefristete Mietverträge abgeschlossen werden. Das Optionsrecht kommt deshalb vor allem bei Gewerbemietverträgen zur Anwendung.

Doch auch bei befristeten Mietverträgen für Wohnraum kann es sinnvoll sein, ein Optionsrecht zu vereinbaren. Vor allem, wenn der Mieter seine berufliche oder familiäre Planung noch nicht einschätzen kann, könnte eine Optionsvereinbarung helfen, dass er bei Bedarf doch länger in der Wohnung verbleiben kann.
Allerdings kann durch die Vereinbarung eines Optionsrechts nicht verhindert werden, dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen darf.

Schriftform beim Optionsrecht

Ist die vereinbarte Optionszeit länger als ein Jahr, muss sie schriftlich festgehalten werden. Dabei wird in der Regel eine Frist zur Ausübung des Optionsrechts festgelegt.

Das bedeutet, dass der Mieter zum Beispiel bis 3 Monate vor Ablauf der ursprünglichen Mietzeit erklären muss, dass er die Option in Anspruch nimmt, um das Mietverhältnis zu verlängern. Wurde keine Frist vereinbart, gilt eine angemessene Frist, wobei das Optionsrecht zumindest vor Beendigung des Mietvertrages ausgeübt werden muss.

Wurde vom Optionsrecht durch den Mieter Gebrauch gemacht, verlängert sich das Mietverhältnis um die vereinbarte Optionszeit. Wird keine weitere Option vereinbart, endet das Mietverhältnis zum Ende der Optionszeit.

Der Vermieter darf das vereinbartes Optionsrecht nicht untergraben, indem er vom Mieter zur Ausübung seines Optionsrechts eine Vertragsänderung einfordert. Kann das Optionsrecht nur unter bestimmten Bedingungen ausgeübt werden, wenn beispielsweise die Miete angepasst wird, dann muss das vorher vertraglich geregelt worden sein. Wurde dies nicht getan, kann der Vermieter als Mieterhöhung nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern oder die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöhen.

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