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Rechtsform

Die Rechtsform legt fest, wer bei einem Vertrag als Vertragspartner fungiert und durch wen der Vertragspartner vertreten werden darf. Die Rechtsform zu beachten, ist deshalb nicht nur für Unternehmen wichtig, sondern auch bei Kaufverträgen für Immobilien. Denn der Notar muss vor Beurkundung des Immobilienkaufvertrags sicherstellen, dass der Unterzeichner über ordnungsgemäße Vertretungsbefugnisse verfügt, damit der Kaufvertrag auch gültig ist.

Rechtsformen beim privaten Immobilienverkauf

  • Natürliche Person: Handelt ein Vertragspartner bei einem Immobilienverkauf als natürliche Person, muss er den notariellen Kaufvertrag persönlich unterzeichnen.
  • Mehrere Personen: Sind auf Verkäufer- oder Käuferseite mehrere Personen als Vertragspartner anzusehen, wird zumeist von einer einfachen Bruchteilsgemeinschaft ausgegangen (§ 741 BGB). In diesem Fall können nur alle Teilhaber der Immobilie gemeinschaftlich über sie verfügen. Ein einzelner Teilhaber kann zwar über seinen eigenen Anteil verfügen, er kann die Immobilie aber nicht alleine verkaufen. Dies gilt zum Beispiel auch für Erbengemeinschaften. Haben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie geerbt, müssen sie den Kaufvertrag auch gemeinsam unterschreiben, wenn das Haus einvernehmlich verkauft werden soll. Stimmt ein Miterbe nicht zu, bleibt nur die Möglichkeit, das Haus über eine Teilungsversteigerung zu verkaufen.

Rechtsformen bei Unternehmen als Vertragspartner

  • BGB-Gesellschaft: Tritt eine Partei als BGB-Gesellschaft auf, bei der die Gesellschafter einen gemeinsamen Zweck verfolgen, können die Beteiligten in der Regel ebenfalls nur gemeinsam unterschreiben. Welche Vertretungsbefugnis bei der BGB-Gesellschaft aber letztendlich gilt, muss dem Gesellschaftsvertrag entnommen werden.
  • Offene Handelsgesellschaft: Bei einer offenen Handelsgesellschaft (oHG) müssen in der Regel alle Gesellschafter den Immobilienkauf- bzw. ‑verkauf entscheiden. Da es sich bei einem Immobiliengeschäft um eine außergewöhnliche Geschäftsführungsmaßnahme handelt, darf der geschäftsführende Gesellschafter nicht allein unterschreiben.
  • Kommanditgesellschaft: Bei einer Kommanditgesellschaft trifft die Entscheidung über Kauf oder Verkauf nur der persönlich haftende Komplementär. Ein Kommanditist kann unter Umständen widersprechen, wenn es sich beim Immobiliengeschäft um ein ungewöhnliches Geschäft über den normalen Betrieb hinaus geht (§ 164 HGB).
  • Kapitalgesellschaft: Hat der Vertragspartei die Rechtsform einer Kapitalgesellschaft, wie GmbH, UG, AG oder GmbH & Co KG, als eingetragener Verein (e. V.) oder eingetragene Genossenschaft (eG), muss der Geschäftsführer oder Vorstand den Kaufvertrag unterzeichnen. Wer ihn vertreten darf, kann aus dem Handelsregister, Vereinsregister oder Genossenschaftsregister entnommen werden.

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