Restnutzungsdauer

Während unbebaute Grundstücke eine Ewigkeit überdauern können, ist die Lebensdauer von Gebäuden begrenzt, sodass bei Immobilien von einer Alterswertminderung ausgegangen wird. Wird der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, sollte deshalb auch die sogenannte Restnutzungsdauer bei der Bewertung berücksichtigt werden. Denn die physische Lebensdauer des Gebäudes begrenzt den Sachwert, sodass sie zusammen mit der entsprechenden Alterswertminderung den Gebäudesachwert bildet. Die Restnutzungsdauer gilt als Grundlage, um die Alterswertminderung des Gebäudes zu bestimmen.

Definition Restnutzungsdauer

Laut § 6 Abs. VI ImmoWert V gilt als Restnutzungsdauer die „Zahl der Jahre, in denen die bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.“ Dabei können sich die Gesamtlebensdauer und damit auch die Restnutzungsdauer durch Investitionen in das Gebäude verlängern. Wichtig für eine lange Restnutzungsdauer ist auch die Modernisierung. Laut der genannten Verordnung umfasst eine Modernisierung „Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken“.

Werden notwendige Reparaturen hingegen nicht durchgeführt, können sich die Gesamtlebens- und die Restnutzungsdauer im Vergleich zu anderen Gebäuden verkürzen. Auch Bauschäden, die erst nach Fertigstellung des Gebäudes eintreten, verkürzen die Restnutzungsdauer.

Neben den genannten Faktoren spielen noch viele weitere Umstände eine Rolle, wenn es um die Restnutzungsdauer und damit den Restwert einer Immobilie geht. Zu nennen sind hier zum Beispiel die wirtschaftliche Überalterung des Gebäudes, ein überdurchschnittlich guter Zustand oder eine erhebliche Abweichung der tatsächlichen Nutzung von der vorgesehenen Nutzung, wenn zum Beispiel ein Wohnhaus als Kindertagesstätte genutzt wurde.

Zusammengefasst kann gesagt werden, dass die Restnutzungsdauer in erster Linie vom wirtschaftlichen und technischen Zustand des Gebäudes abhängig ist und nicht vom Alter.

Deshalb muss laut § 23 ImmoWertV die Gesamtnutzungsdauer herangezogen werden, um die Restnutzungsdauer zu bestimmen. Mit Gesamtnutzungsdauer ist die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes gemeint, wobei die technische Standdauer deutlich länger sein kann. Als Beispiel sei hier eine Bauruine genannt, die Jahrzehnte überdauern, aber nicht genutzt werden kann.

Die Gesamtnutzungsdauer hängt von der Art und Bauweise des Gebäudes. Bei Wohnhäusern wird von einer Gesamtnutzungsdauer von 60–80 Jahre ausgegangen. Um aus der Gesamtnutzungsdauer die Restnutzungsdauer zu ermitteln, kann wiederum § 23 ImmoWertV herangezogen werden. Hier heißt es, dass die Wertminderung wegen Alters unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes zu bestimmen ist. Eine Verlängerung oder Verkürzung der üblichen Gesamtnutzungsdauer durch Instandsetzungen oder Modernisierungen bzw. unterlassene Reparaturen oder andere Gegebenheiten sollte in die Immobilienbewertung mit einfließen.

Da ein professionell ermittelter Verkehrswert die beste Basis für einen realistischen Angebotspreis für eine Immobilie darstellt, sollte die Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer vor dem Verkauf am besten von einem erfahrenen Makler wie HBI vorgenommen werden.