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Sach- und Rechtsmängel Kaufvertrag

Ein Immobilienverkäufer muss dem Käufer die Immobilie frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben (§ 433 BGB). Tut er dies nicht, kann der Käufer unter Umständen Mängelrechte, wie Nachbesserung, Schadensersatz, Minderung des Kaufpreises oder Rücktritt vom Kauf, geltend machen. Deshalb sollten eine Immobilie im Kaufvertrag besonders genau beschrieben werden, damit es nicht zum Rechtsstreit kommt.

Was sind Sachmängel bei Immobilien?

Laut § 434 BGB gilt eine Sache unter bestimmten Voraussetzungen als sachmängelfrei:

Eine Immobilie ist sachmängelfrei, wenn sie beim sogenannten Gefahrenübergang die vereinbarte Beschaffenheit besitzt, z. B. indem ein Baugrundstück als Bauland nutzbar ist.

Haben Verkäufer und Käufer nicht zur Beschaffenheit vereinbart, gilt bei der Immobilie die Sachmängelfreiheit, wenn sie für den vertraglich vorausgesetzten Zweck geeignet ist, z. B. wenn ein Haus zu Wohnzwecken gekauft wird.

Wurde über die angestrebte Verwendung zwischen den Vertragsparteien vorher nicht gesprochen, gilt die Immobilie als sachmängelfrei, wenn sie sich für die normale Verwendung eignet, die ein Käufer erwarten kann. Beispielsweise kann der Käufer einer Wohnung erwarten, darin wohnen zu können, aber nicht, dass er die Wohnung als Ferienappartement vermieten darf. Wurde der angestrebte Vermietungszweck als Ferienwohnung vom Käufer nicht angesprochen und stellt sich später raus, dass dieser Zweck nicht erfüllbar ist, weil die Wohnraumzweckentfremdungsverordnung der Gemeinde dagegenspricht, gilt die Immobilie trotzdem als sachmängelfrei. Lediglich wenn der Verkäufer die Eigenschaft der Vermietbarkeit als Ferienunterkunft zugesichert hatte, wäre das in diesem speziellen Fall als Sachmangel zu werten.

Was gilt als Rechtsmangel bei Immobilien?

Laut § 435 BGB wird ein Rechtsmangel wie folgt definiert: „Die Sache ist frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht.“

Für eine Immobilie gilt, dass sie rechtsmängelfrei ist, wenn es keine Rechte Dritter an der Immobilie gibt, außer den im Grundbuch eingetragenen Rechten, die durch den Kaufvertrag vom Käufer übernommen wurden, wie z. B. ein Wegerechteintrag im Grundbuch.

Wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das gar nicht existiert, ist das hingegen als Rechtsmangel zu sehen.

Zudem sind auch dingliche Rechte wie Pfandrechte, Nießbrauch oder Grunddienstbarkeiten als Rechtsmangel zu sehen, wenn der Käufer sie nicht per Kaufvertrag übernommen hat.

Auch obligatorische Rechte wie das Nutzungsrecht durch Miete oder Pacht können einen Rechtsmangel darstellen. Denn es gilt „Kauf bricht nicht Miete“, weshalb die Verpflichtungen aus bestehenden Miet- und Pachtverhältnissen automatisch an den Käufer übergehen.

Einen weiteren Rechtsmangel können öffentliche Lasten von Grundstücken darstellen, was in  § 436 BGB speziell geregelt wird. Hierin ist festgelegt, dass – wenn nicht anders vereinbart – der Verkäufer eines Grundstücks die Erschließungsbeiträge und Anliegerbeiträge für alle Maßnahmen tragen muss, die bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages bautechnisch gestartet wurden, auch wenn die Beitragsschuld zeitlich erst später entsteht. Der Verkäufer haftet aber nicht für die Freiheit von anderen öffentlichen Abgaben und Lasten, wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind. Als Kaufinteressent sollte man sich also im Vorfeld selbst informieren, ob ein Grundstück mit öffentlichen Lasten belastet ist.

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