Das Sachwertverfahren wird in der Regel zur Wertermittlung von nicht vermieteten Ein- oder Zweifamilienhäusern genutzt, wobei die Grundsätze des Verfahrens in §§ 21 ff. ImmoWertV geregelt sind. Dabei wird beim Sachverfahren berechnet, wie viel die Immobilie kosten würde, wenn sie heute neu gebaut würde. Anschließend werden das Alter des Gebäudes und eventuelle Baumängel gegengerechnet, um sich dem aktuellen Verkehrswert des Gebäudes anzunähern.
Das Sachwertverfahren besteht aus mehreren Schritten, mit denen der Sachwert des Gebäudes ermittelt wird:
Zunächst wird der Bodenwert nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, indem ähnliche Grundstücke herangezogen werden.
Dann wird der Sachwert des Gebäudes durch Ermittlung des aktuellen Herstellungswerts hinzugerechnet. Um die Herstellungskosten individuell zu ermitteln, werden auch Aspekte wie Haustyp, Ausstattungsstandard, Baumängel, Alters der Immobilie und Besonderheiten wie Hanglage oder Sonnenseite in die Bewertung mit einbezogen.
Hinzu kommen dann noch der Sachwert der Außenanlagen sowie die Baunebenkosten für Planung, Baudurchführung, Genehmigungen etc.
Der Bodenwert kann in der Regel aus dem von den Gutachterausschüssen der Gemeinden mitgeteilten Bodenrichtwerten ziemlich einfach und sehr genau ermittelt werden. Den Herstellungswert eines Gebäudes zu ermitteln, ist hingegen sehr komplex und sollte am besten von einem erfahrenen regionalen Sachverständigen oder Immobilienmakler durchgeführt werden.
Als Grundlage dienen die gewöhnlichen Herstellungskosten je Raum- oder Flächeneinheit, wobei bestimmte DIN-Vorschriften zu beachten sind. Zudem muss geprüft werden, ob die abgerechneten Kosten den normalen Herstellungskosten entsprechen. Ist das nicht der Fall, müssen überhöhte Preise durch Erfahrungswerte relativiert werden, um das Ergebnis des Sachwertverfahrens nicht zu verfälschen.
Die Normalherstellungskosten orientieren sich an der Auswertung der Baukosten für vergleichbare Gebäude und werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Indexbasisjahr heruntergebrochen, damit Immobiliengutachter über mehrere Jahre mit konstanten Grundwerten rechnen können.
Am Ende dieses Bewertungsprozesses steht der Herstellungsaufwand für ein „Normgebäude“. Hier müssen jetzt gegebenenfalls noch die objektspezifischen Merkmale einfließen, wie Kosten für Erker oder Gauben.
Nach der Ermittlung des Herstellungspreises werden Wertminderungen durch Baumängel, Bauschäden oder Verschleiß durch das Alter der Immobilie abgezogen, sodass ein möglichst realistischer Verkehrswert herauskommt.
Ob der im Sachwertverfahren ermittelte Preis für die Immobilie zu realisieren ist, hängt von der Nachfrage und der geschickten Vermarktung der Immobilie ab.