Sondereigentum

Als Sondereigentum wird nach dem deutschen Wohnungseigentumsrecht ein dem herkömmlichen Eigentum nahezu gleichgestelltes Eigentumsrecht an einer Eigentumswohnung bezeichnet oder an Teileigentum, das nicht Wohnzwecken dient. Was nicht zum Sondereigentum gehört, wird hingegen Gemeinschaftseigentum genannt (§ 1 Abs. V WEG). Dabei gilt beispielsweise, dass die Anschlussleitungen für Strom, Gas und Abwasser ab dem Übergang in die Sondereigentumsräume als Sondereigentum zu sehen sind und Zuleitungsrohre zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Sondereigentum wird durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag begründet. Dabei ist eine Voraussetzung von Sondereigentum, dass die Räume in sich abgeschlossen sein müssen und eine entsprechende abgeschlossenheitsbescheinigung vorhanden ist. Wichtig zu wissen ist, dass Sondereigentum nur an Räumen und nicht an Flächen entstehen kann, sodass Terrassenflächen oder PKW-Stellplätze im Freien kein Sondereigentum sein können.

Zum Sondereigentum gehören zudem alle Bestandteile von Wohnungseigentum und Teileigentum, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Eigentümer stark beeinträchtigt wird oder sich die äußere Gestalt des Gebäudes wandelt (§ 5 WEG).

Zweckbestimmung von Sondereigentum

In der Teilungserklärung oder im Teilungsvertrag wird der Zweck von Sondereigentum genau definiert.

Ist das Sondereigentum nur für Wohnzwecke zweckbestimmt, darf hier kein Gewerbe betrieben werden. Wurde nur festgelegt, dass das Sondereigentum Teileigentum sein soll, kann über die Nutzung frei entschieden werden, wobei die Räume aber nicht zu Wohnzwecken verwendet werden dürfen. Meistens ist aus der Gemeinschaftsordnung allerdings eine Zweckbestimmung abzulesen. Widerspricht sich die Zweckbestimmung in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, sind die Regelungen aus der Teilungserklärung bindend.

Der Eigentümer bzw. Teileigentümer darf sein Sondereigentum lediglich entsprechend der Zweckbestimmung nutzen. Eine Abweichung ist nur dann möglich, wenn die anderweitige Nutzung allgemein noch als zulässig zu betrachten ist. Als Beispiel kann ein Grafiker genannt werden, der in seiner Wohnung am Computer arbeitet, wodurch keine Störungen zu erwarten sind. Zu Problemen kann es hingegen kommen, wenn ein Eigentümer seine Wohnung entgegen der Zweckbestimmung als Ferienwohnung vermietet, wodurch verschiedene Feriengäste die Wohnung nutzen. Auch die Betreuung mehrerer Kinder durch eine Tagesmutter in einer Wohnung geht nach einer typisierenden Betrachtungsweise über die Störung durch eine mehrköpfige Familie hinaus. Vor allem, wenn es sich um eine bezahlte und damit teilgewerbliche Tätigkeit handelt, ist das eher als problematisch anzusehen als wenn eine Mutter unentgeltlich die Kinder von Nachbarn oder Freunden in ihrer Wohnung betreut. Es kommt also immer auf den Einzelfall an.