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Teileigentum

Nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist Teileigentum „Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.“ Zwar wird Teileigentum genauso wie Wohneigentum durch eine Teilungserklärung oder einen Teilungsvertrag begründet. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum besteht Teileigentum jedoch nur aus gewerblich genutzten Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum

Obwohl sich Teileigentum vom Wohnungseigentum nur durch die Zweckbestimmung unterscheidet, stellt es sich meistens als sehr schwierig heraus, Wohnungseigentum in Teileigentum umzuwandeln. Um Wohnungseigentum in Teileigentum zu verwandeln, müssen alle Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer zustimmen und die Umwandlung muss im Grundbuch eingetragen werden. Zudem muss wegen der Änderung der Zweckbestimmung eine Änderung der Baugenehmigung beantragt werden.

Zum Teileigentum gehören die nach der Teilungserklärung oder dem Aufteilungsplan als Teileigentum festgelegten Räume und deren Bestandteile. Dabei werden nach § 5 WEG unter Bestandteil des Teileigentums Details zusammengefasst, „die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungs- oder Teileigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.“ Das bedeutet, dass durch das Teileigentum weder das Gemeinschaftseigentum noch die jeweiligen Miteigentumsanteile beeinträchtigt werden dürfen.

Wird in einer als Teileigentum festgelegten Einheit beispielsweise ein Ladengeschäft geführt, darf der Eigentümer die Räume nach seinem Ermessen einrichten, ohne dass die Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig ist. Ohne dass alle Miteigentümer zugestimmt haben, darf er aber zum Beispiel auf der Straßenseite nicht die Fenster baulich verändern, da die Fensterflächen zum Gemeinschaftseigentum gehören und eine Veränderung der Fenster die Gebäudeoptik verändern würde.

Zweckbestimmung von Teileigentum

Die wesentlichen Bestimmungen zur Nutzung des Teileigentums finden sich in der Begründungsurkunde. Sollten sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan bezüglich der Zweckbestimmung widersprechen, gelten die Bestimmungen der Teilungserklärung.

Sind bestimmte Räume als Laden oder Büro ausgewiesen, dürfen sie nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, weil sonst die Bestimmung für das Sondereigentum verletzt werden würde. Werden Räume lediglich allgemein als Teileigentum ausgewiesen, ist eine sehr weitgehende Nutzung möglich, wobei lediglich Wohnzwecke untersagt sind. Allerdings kann sich aus der Gemeinschaftsordnung wiederum eine sehr konkrete Zweckbestimmung ergeben.

Wird eine vom Nutzungszweck abweichende Nutzung angestrebt, ist von einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise auszugehen. Demnach ist eine Nutzung erlaubt, die die anderen Eigentümer in der Regel nicht mehr stört oder beeinträchtigt als die vorgesehene Nutzung. Ob es tatsächlich zu mehr Störungen kommt, ist nicht von Belang. Beispielsweise könnten Räume mit der Zweckbestimmung als Ladengeschäft nicht einfach als Gaststätte genutzt werden, da hier die Öffnungszeiten deutlich abweichen und abends mehr Lärm zu erwarten ist. Eine Nutzung des Ladengeschäfts als Büro wäre aber möglich.

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