Mithilfe einer Teilungserklärung erklärt ein Alleineigentümer, dass er bei seiner (geplanten) Immobilie oder seinem Grundstück Miteigentum begründen möchte (§ 8 WEG). Die Teilungserklärung stellt bei der Begründung von Wohneigentum den Regelfall dar.
Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer, z. B. bei einer Erbengemeinschaft oder BGB-Gesellschaft, können alle Miteigentümer gemeinsam gegenüber dem Grundbuchamt mit einem Teilungsvertrag erklären, dass sie die Immobilie in Miteigentumsanteile aufteilen wollen.
Durch den Teilungsvertrag entsteht Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und Teileigentum an festgelegten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sondereigentum und Miteigentum werden den einzelnen Miteigentümern nach der Aufteilung der Immobilie genau zugewiesen (§ 3 WEG). Durch eine Aufteilung wird der Verkauf der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten erleichtert. Denn ohne Teilungsvertrag müssen alle Miteigentümer einem Verkauf der gesamten Immobilie zustimmen.
Anders als bei einer Teilungserklärung muss sich bei einem Teilungsvertrag bereits ein Gebäude auf dem Grundstück befinden, es darf sich nicht erst noch in Planung oder im Bau befinden. Zudem müssen die zu verteilenden Räume eindeutig einem bestimmten Eigentümer zugeordnet werden können. Durch den Teilungsvertrag werden neue Wohnungsgrundbücher angelegt und das Miteigentum im Grundbuch aufgehoben.
Beim Abschluss des Teilungsvertrags müssen die Vertragsparteien noch nicht Miteigentümer sein. Es ist ausreichend, wenn sie zusammen mit der Beurkundung des Sondereigentums als Miteigentümer neu ins Grundbuch eingetragen werden.
Ein Teilungsvertrag muss vor einem Notar erklärt und notariell beurkundet werden, während alle Vertragsparteien vor Ort anwesend sind (§ 4 II WEG). Dabei kann für Sondereigentum im Teilungsvertrag keine Bedingung oder Zeitbestimmung festgelegt werden (§ 4 II WEG).
Wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht wie einer Hypothek oder Grundschuld belastet ist, muss der Berechtigte, wie die Bank als Grundschuldgläubiger, dem Teilungsvertrag nicht zuzustimmen.
Ist die Immobilie mit einem Wohnrecht belastet, werden die Teile außerhalb des Bereichs der Wohnrechtausübung frei.
Ist die Immobilie vermietet, ist dem Mieter ein Vorkaufsrecht einzuräumen, wenn er bereits vor der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum eingezogen ist (§ 577 BGB).