Bei der Umlegung sollen bebaute und unbebaute Grundstücke einer Gemeinde derart neu angeordnet werden, dass nach „Lage, Form und Größe für die bauliche Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke“ entstehen (§ 45 BauGB).
Dazu müssen die Eigentümer ihre Zustimmung geben, dass der Zuschnitt ihrer bestehenden Grundstücke geändert wird oder dass sie ihr Grundstück aufgeben, zum Beispiel gegen finanzielle Entschädigung oder im Tausch gegen ein anders Grundstück in der Umlegung oder an anderer Stelle. Die Eigentumsgarantie des Bürgers tritt damit hinter das öffentliche Interesse an einer geordneten baulichen Nutzung zurück.
Voraussetzung für ein Umlegungsverfahren ist, dass der Neuzuschnitt der Grundstücksflächen auf ein Gebiet innerhalb eines Bebauungsplans oder auf im Zusammenhang bebaute Ortsteile bezogen wird.
Bevorzugt angewendet wird das Umlegungsverfahren, wenn sich innerhalb einer Gemeinde sowohl einzelne bebaute Grundstücke befinden als auch unbebaute Grundstücke, die sich aufgrund ihrer Lage (z. B. Hintergrundstück) oder ihrer Form (120 m lang, 7 m breit) nicht baulich nutzbar sind. Durch das Umlegungsverfahren werden die Grundstücke so neu sortiert bzw. zugeschnitten, dass eine optimale städtebaulich Bebauung ermöglicht werden kann.
Das Umlegungsverfahren läuft in mehreren Schritten ab:
Die Gemeinde wendet sich an die Eigentümer der betroffenen Grundstücke und kümmert sich um eine einvernehmliche Regelung. Bei kleinen Flächen mit geringem Neuordnungsbedarf wird ein vereinfachtes Umlegungsverfahren angestrengt, bei dem auch ein einfacher Grundstückstausch eine mögliche Lösung sein kann.
Wenn sich Eigentümer nicht an der Neugestaltung beteiligen wollen oder auf wirtschaftliche Vorteile hoffen, kann die Gemeinde durch Umlegungsbeschluss ein Umlegungsverfahren einleiten. Darin wird das Umlegungsgebiet festgelegt und die betroffenen Grundstücke werden genannt.
Anschließend wird der Beschluss wird ortsüblich bekannt gemacht, wodurch eine Verfügungs- und Veränderungssperre für die Eigentümer veranlasst wird. Das bedeutet, dass die Eigentümer die Grundstücke nur noch mit Genehmigung der Umlegungsstelle verkaufen, teilen oder baulich verändern dürfen. Auch für die Einräumung von Nutzungsrechten, Begründung von Baulasten oder sonstige erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche bedarf es dann einer Zustimmung.
Danach erstellt die zuständige örtliche Umlegungsstelle eine Bestandskarte und ein Bestandsverzeichnis aller betroffenen Grundstücke, aus der sich die Lage, die Größe und die Nutzung der Grundstücke im Umlegungsgebiet und der Eigentümer ersehen lassen. Im Bestandsverzeichnis finden sich der im Grundbuch eingetragene Eigentümer, die Grundbuchstelle, die Flurstücknummer und die im Grundbuch eingetragenen Lasten und Rechte. Sowohl die Bestandskarte als auch das Bestandsverzeichnis werden nach Fertigstellung öffentlich ausgelegt.
Wurden im Grundbuch betroffener Grundstücke in Abteilung II und III Lasten und Rechte eingetragen, muss ein Nachweis eines berechtigten Interesses erbracht werden. Dazu sind die Betroffenen vor Abschluss des Umlegungsverfahrens anzuhören.
Anschließend wird der Umlegungsplan durch Beschluss aufgestellt und den betroffenen Eigentümern ein Auszug zugeschickt.
Nach der rechtskräftigen Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses werden die neuen Eigentümer in den Besitz der zugeteilten Grundstücke eingewiesen.
Da der Umlegungsplan ein Verwaltungsakt ist, kann jeder betroffene Eigentümer innerhalb eines Monats nach Zustellung bei der Umlegungsstelle Einspruch dagegen einlegen. Hierüber wird vom Widerspruchsausschuss der Gemeinde entschieden. Gegen die Entscheidung des Widerspruchsausschusses kann der betroffene Eigentümer wiederum eine Anfechtungsklage beim Verwaltungsgericht einleiten.
Bei den meisten Widersprüchen geht es um den Verkehrswert, der als Grundlage für eine Entschädigung als maßgebend angenommen worden ist.
Der Umlegungsbeschluss, der den betroffenen Eigentümern zugestellt wird, enthält Informationen zu den Verteilungsmaßstäbe und Wertfestsetzungen.
Dazu werden folgende Werte wert- und flächenmäßig erfasst: die Umlegungsmasse der Grundstücke, die zur Erschließung notwendigen Verkehrs- und Grünflächen und die verbleibende Verteilungsmasse.
Als Verteilungsmaßstab gilt in der Regel die Verteilung nach Flächen. So erhält jeder Eigentümer ein ähnlich großes Grundstück wie sein ursprüngliches Grundstück, wobei Vor- oder Nachteile, die durch den Grundstückstausch entstehen, finanziell auszugleichen sind.
Bei der Verteilung nach Werten wird die Verteilungsmasse in Anlehnung an die Verkehrswerte der Grundstücke neu verteilt. Dabei wird jeder Eigentümer an der Umlegung wertmäßig beteiligt.