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Unbedenklichkeitsbescheinigung

Nach einem Grundstückskauf wird der Käufer erst dann in das Grundbuch eingetragen, wenn die Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes vorliegt, dass er die Grunderwerbsteuer bereits bezahlt hat (§ 22 GrEStG). Diese Bescheinigung wird Unbedenklichkeitsbescheinigung genannt. Auch wenn die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung gilt, wurden Grundbuchämter angewiesen, den Käufer erst nach Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung als neuen Eigentümer ins Grundbuch einzutragen. Da die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung von der Grundsteuerzahlung des Käufers abhängig ist, sollte sie in einem Kaufvertrag nicht als Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises genannt werden. Denn das kann die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung verzögern.

Wie bekommt man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Um die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zu bekommen, muss der Käufer zunächst die Grunderwerbsteuer bezahlen. Auch wenn die Steuer gestundet wurde oder sichergestellt ist, dass die Steuer bezahlt werden wird und die Steuerforderung nicht gefährdet ist, muss das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellen (§ 22 Abs. II GrEStG). Wie viel Grunderwerbsteuer bezahlt werden muss, kann dem Grunderwerbssteuerbescheid des Finanzamtes entnommen werden, den der Käufer nach der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages vom Finanzamt zugeschickt bekommt.

Liegen alle Voraussetzungen vor, ist die Bescheinigung schriftlich zu erteilen. Eine elektronische Übermittlung ist nicht möglich.

Normalerweise wird die Bescheinigung direkt an den Notar geschickt, der sie dann zusammen mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt einreichen kann. Allerdings kann der Käufer die Unbedenklichkeitsbescheinigung auch selbst beim zuständigen Finanzamt beantragen und sie dort abholen.

Als örtlich zuständig gilt das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück zu finden ist. Wenn sich das Grundstück über mehrere Bezirke erstreckt, ist das Finanzamt des Bezirks zuständig, in dem der wertvollste Teil des Grundstücks liegt (§ 17 GrEStG). Erstreckt sich das Grundstück über mehrere Bezirke unterschiedlicher Bundesländer, kümmert sich jedes örtliche Finanzamt um die Besteuerung des Grundstückanteils in seinem eigenen Bezirk.

Wann ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?

Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung wird nicht benötigt, wenn der Erwerb des Grundstücks steuerbefreit ist und entsprechend keine Grunderwerbsteuer fällig wird. Deshalb ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung in folgenden Fällen nicht notwendig:

  • Der Kaufpreis beträgt höchstens 2.500 €.
  • Der Ehegatte des Verkäufers erwirbt das Grundstück.
  • Der frühere Ehegatte erwirbt das Grundstück im Wege der Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung.
  • Der Käufer ist mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt (Kind, Stiefkind, Elternteil).
  • Der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks erfolgte durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasse.
  • Der Erwerb erfolgte von Todes wegen und durch Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes.

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