Veräußerungsbeschränkung (Wohnungseigentum)

Der Eigentümer einer Eigentumswohnung oder Teileigentumseinheit ist berechtigt, sein Eigentum jederzeit zu veräußern. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft sollte er dabei berücksichtigen, dass die restliche Eigentümergemeinschaft daran interessiert ist, dass sich der neue Eigentümer nach dem Immobilienverkauf in diese Gemeinschaft einfügt. Um Streit vorzubeugen, kann laut § 12 WEG in der Teilungserklärung bezüglich des Sondereigentums festgelegt werden, dass ein „Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums oder Teileigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf“. Diese Klausel wird Veräußerungsbeschränkung genannt, woraus sich eine sogenannte Zustimmungserfordernis ergibt.

Zweck einer Veräußerungsbeschränkung

Eine Veräußerungsbeschränkung hat das Ziel zu vermeiden, dass ein Sondereigentum an einen Kaufinteressenten verkauft wird, der sich vermutlich nicht in die Wohnungseigentümergemeinschaft einfügen wird.

Bevor Sie als Eigentümer Ihre Eigentumswohnung verkaufen, sollten Sie deshalb in der Teilungserklärung nachsehen, ob diese Klausel dort vorkommt und der Verkauf davon abhängig gemacht worden ist, dass die Eigentümergemeinschaft oder der WEG- Verwalter zustimmt.

Zustimmung bei einer Veräußerungsbeschränkung

Grundsätzlich hat der Eigentümer zwar einen Rechtsanspruch auf Zustimmung, um der Eigentumsgarantie des Eigentümers gerecht zu werden. Allerdings darf diese aus wichtigem Grund in der Person des Käufers verweigert werden (§ 12 Abs. II WEG).

Die Teilungserklärung kann aber auch festlegen, dass ein Eigentümer in bestimmten Situationen einen bedingungslosen Anspruch auf eine Zustimmung hat. Dies kann beispielsweise gelten, wenn die Wohnung an einen Angehörigen verkauft werden soll.

Ist eine Zustimmung laut Teilungserklärung erforderlich, aber noch nicht erfolgt, gilt der Kaufvertrag zwischen Wohnungseigentümer und Käufer als schwebend unwirksam. Erst wenn die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft oder des WEG-Verwalters vorliegt, wird der Kaufvertrag letztendlich wirksam (§ 12 Abs. III WEG).

Laut § 12 Abs. IV WEG kann eine Wohnungseigentümer durch einfache Stimmenmehrheit den Beschluss fassen, eine vereinbarte Veräußerungsbeschränkung nachträglich oder für eine bestimmte Situation aufzuheben.