Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 und § 16 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gesetzlich geregelt und gilt als präzise Methode, um den Wert von Grundstücken und selbst genutzten Immobilien zu bestimmten.
Bei diesem Verfahren wird auf Vergleichswerte realer Käufe zurückgegriffen, um das Marktgeschehen besonders gut abzubilden. Dazu werden die Kaufpreise vergleichbarer Immobilien ausgewertet, um sich einer realistischen Preiseinschätzung anzunähern.
Das Vergleichswertverfahren für Immobilien sollte am besten von einem Sachverständigen oder regionalen Immobilienmakler durchgeführt werden, weil diese Fachleute über die entsprechende Erfahrung und Marktkenntnis verfügen, um tatsächlich eine realistische Wertermittlung durchzuführen. Neben dem Vergleichswertverfahren gibt es zur Immobilienbewertung auch noch das Ertragswertverfahren, das in der Regel für vermietete Immobilien angewandt wird und bei dem die Mieterträge in die Bewertung mit einfließen, und das Sachwertverfahren, das genutzt wird, wenn für ein Objekt keine passenden Vergleichswerte zu finden sind.
Um das Vergleichswertverfahren durchzuführen, werden unter anderem die Bodenrichtwerte herangezogen.
Diese werden durch die örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermittelt, die auch für die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung verantwortlich sind. Wird eine Immobilie verkauft, muss der Notar eine Kopie des beurkundeten Immobilienkaufvertragsan den örtlichen Gutachterausschuss schicken. Zudem können die Gutachterausschüsse Auskunft über Grundstücke verlangen und dürfen einfordern, dass ihnen die zur Führung der Kaufpreissammlung notwendigen Unterlagen offengelegt werden.
Aus den vorliegenden Unterlagen ermitteln die Gutachterausschüsse die sogenannten ermitteln Bodenrichtwerte, die in § 196 BauGB genau definiert sind. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um „durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes“. Dabei beziehen sich die Bodenrichtwerte auf sogenannte Bodenrichtwertgrundstücke, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen möglichst vielen ähnlichen Grundstücken entsprechen und damit als Vergleichswert herhalten können.
Bodenrichtwerte werden in EUR/m² für den Boden in einem bestimmten Gebiet mit größtenteils gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen angegeben. Ist ein Gebiet bebaut, werden die Bodenrichtwerte so angegeben, als seien die Grundstücke nicht bebaut. Die regionalen Bodenrichtwerte werden immer zum Ende eines jeden Jahres ermittelt und etwa ab April oder Mai des Folgejahres in Form von Bodenrichtwertkarten und jährlichen Grundstücksmarktberichte veröffentlicht. Die Bodenrichtwertkarten enthalten auch Angaben zu den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert herangezogen werden kann, wie zum Beispiel Grundstücksgröße, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, zulässige Geschosszahl, Zustand der Erschließung sowie Art des Baugebiets nach Maßgabe der Baunutzungsverordnung, wie Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet.
Zwar hat kein Bürger einen rechtlichen Anspruch darauf, dass für ein Grundstück der Bodenrichtwert ermittelt wird, jeder hat aber gegenüber dem Gutachterausschuss ein Auskunftsrecht über die allgemeinen Bodenrichtwerte in der Gemeinde.