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Wohnrecht

Das Wohnrecht oder auch Wohnungsrecht gehört zu den beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen werden können. Dadurch ist der Wohnrechtsinhaber berechtigt, eine Immobilie oder einen Teil der Immobilie und alle Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch persönlich zu nutzen (§ 1093 BGB). Das Wohnrecht berechtigt dabei lediglich zum Wohnen, nicht zur Ausübung eines Gewerbes oder zur Vermietung.

Wann kann ein Wohnrecht vereinbart werden?

Üblicherweise wird ein Wohnrecht vereinbart, wenn Eltern ihr Haus zu Lebzeiten an ihre Kinder übertragen und trotzdem bis zu ihrem Lebensende in der Wohnung wohnen bleiben wollen. Das Wohnrecht bedarf der notariell beurkundeten Einigung des Eigentümers mit dem Wohnrechterwerber und wird dann in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Wird die Immobilie verkauft, bleibt das Wohnrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit dennoch weiterhin erhalten.

Ist ein Wohnrecht übertragbar?

Das Wohnungsrecht kann nur von dem Wohnrechtinhaber persönlich ausgeübt werden und nicht auf Dritte übertragen, gepfändet oder verkauft werden. Es stellt entsprechend nur für den Berechtigten einen wirtschaftlichen Wert dar. Es ist auch möglich zu vereinbaren, dass der Wohnrechtinhaber wie ein Mieter eine sogenannte Nutzungsentschädigung an den Eigentümer bezahlen muss.

Der Wohnrechtinhaber hat aber das Recht, seine Familie und zur Pflege notwendige Personen mit in die Wohnung aufzunehmen (§ 1093 II BGB). Auch ein Lebensgefährte oder Lebensabschnittsgefährte darf mit in die Wohnung einziehen. Ein zusätzlicher Mitbewohner bekommt aber dadurch kein eigenes Wohnrecht. Es kann aber auch vorher vereinbart werden, dass der Wohnrechtsinhaber die Ausübung seines Rechts einer anderen Person überlassen darf, indem die Wohnung beispielsweise vermietet wird und die Mieteinnahmen behalten werden (Nießbrauch).

Wenn es nicht anders vertraglich vereinbart wurde, trägt der Eigentümer die Lasten des Grundstücks, während der Wohnungsberechtigte die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung übernehmen muss, wie Schönheitsreparaturen.  Eingriffe in die Substanz der Wohnung sind dem Wohnrechtinhaber verboten, nur weniger bedeutende Umgestaltungen und Änderungen sind erlaubt (§ 1073 BGB).

Wird eine sogenannte Zwangsverwaltung über die Immobilie angeordnet, kann der Zwangsverwalter vom Wohnrechtinhaber weder eine Nutzungsentschädigung noch die Herausgabe der Wohnung einfordern.

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