Zugewinngemeinschaft

In einer Teilungserklärung kann festgelegt werden, dass ein Eigentümer sein Wohnungseigentum nur verkaufen darf, wenn die anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Verwalter zustimmen (§ 12 WEG). Die Klausel für diese Zustimmungserfordernis wird Veräußerungsbeschränkung genannt. Dabei wird die Zustimmungserfordernis in der Regel dem Verwalter übertragen.

Die Zustimmungserfordernis wird in der Regel festgelegt, da die Eigentümergemeinschaft ein Interesse daran hat, dass ein neuer Wohnungseigentümer in der Lage ist, seinen Verpflichtungen bezogen auf sein Wohneigentum nachzukommen und sich problemlos in die Eigentümergemeinschaft einzufügen. Die Zustimmung darf trotzdem nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Solange die Zustimmung noch nicht vorliegt, ist ein beurkundeter Kaufvertrag für die betroffene Wohnung schwebend unwirksam.

Treupflicht und Zustimmungserfordernis

Ein Wohnungseigentümer hat eine Treuepflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Diese Treuepflicht verpflichtet ihn dazu, dem Verwalter die Überprüfung der Leistungsfähigkeit des Käufers so einfach wie möglich zu machen. Der Verwalter hat einen Anspruch auf umfassende Auskunft gegenüber dem Verkäufer, eine einfache SCHUFA-Auskunft reicht nicht.

Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ist der Käufer nicht auskunftspflichtig. Allererdings liegt es ja in seinem Interesse, die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft zu erreichen. Deshalb wird er dem Verkäufer in der Regel bereitwillig alle wichtigen Auskünfte geben und geeignete Unterlagen beibringen. Die Finanzierungszusage einer Bank für den Kaufpreis der Wohnung wird in der Regel als Beweis der Leistungsfähigkeit anerkannt.

Keine willkürliche Verweigerung bei Zustimmungserfordernis

Bei einer Zustimmungserfordernis darf der Verwalter seine Zustimmung nicht willkürlich verweigern, sondern er muss auf einen schwerwiegenden Grund verweisen, warum er den Kaufinteressenten der Eigentümergemeinschaft nicht zumuten kann. Neben wirtschaftlicher Leistungsunfähigkeit können auch persönliche Gründe angeführt werden.

Besitzt der Kaufinteressent beispielsweise ein erotisches Etablissement im Nebenhaus, ist zu befürchten, dass er ähnliche geschäftlichen Aktivitäten auch in der anvisierten Wohnung planen könnte. In solch einem Fall kann die Zustimmung verweigert werden.

Der Verkäufer hat dann nur noch die Möglichkeit, gegen die Ablehnung des Kaufinteressenten über den Klageweg gegenüber dem Verwalter vorzugehen, um die Zustimmung auf dem Rechtsweg doch noch durchzusetzen.