Zwischenfinanzierung

Um eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen, wird ausreichend Kapital benötigt. Dabei wird die Immobilie in der Regel über ein Bankdarlehen oder ein Bauspardarlehen bezahlt. Eine Zwischenfinanzierung kann vor allem im Zusammenhang mit einem Bauspardarlehen wichtig werden, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist und der Bausparer trotzdem schon eine Immobilie kaufen oder bauen möchte.

Zwischenfinanzierung bei Bauspardarlehen

Wenn ein Bausparer noch nicht alle Mindestbedingungen erfüllt hat, beispielsweise wenn er noch kein ausreichendes Mindestguthaben oder nicht die notwendige Ansparzeit hat, wird in der Regel eine Zwischenfinanzierung angestrebt. Der Kaufinteressent nimmt dann einen sogenannten Zwischenkredit auf, der sich als Vorschuss auf das Bauspardarlehen versteht und meistens direkt von der Bausparkasse gewährt wird. Die Bausparkasse nimmt dann das Guthaben auf dem Bausparvertrag als Sicherheit für den Zwischenkredit.

Die Laufzeit der benötigten Zwischenfinanzierung ist davon abhängig, wie lange es noch dauert, bis der Bausparvertrag seine Zuteilungsreife erreicht hat, da erst dann dem Bausparer das Bauspardarlehen zur Verfügung steht. Dabei lässt sich der Auszahlungstermin eines Bausparvertrags leider nicht genau berechnen, sodass eine Zwischenfinanzierung unter Umständen teurer werden kann als gedacht. Da der Bausparer über sein Bausparguthaben noch nicht verfügen kann, zahlt er im Prinzip Kreditzinsen auf sein Bausparguthaben.

Als Beispiel nehmen wir einen Bausparvertrag, dessen Mindestbausparguthaben von 20.000 € zwar bereits angespart wurde, der aber noch nicht zuteilungsreif ist. Wenn jetzt die Bausparkasse einen Guthabenzins von 1,5 % veranschlagt, kostet die Verzinsung 300 € pro Jahr. Wird jetzt eine Zwischenfinanzierung von 50.000 € zu einem Zinssatz von 3 % aufgenommen, müssen 1.500 € Zinsen pro Jahr bezahlt werden. Damit kostet die Zwischenfinanzierung 1.200 € im Jahr. Hier sollte also genau überlegt werden.

Hypothekendarlehen anstatt Zwischenfinanzierung

Das oben genannte Beispiel zeigt, dass es sich bei nur ein bis drei Jahre alten Bausparverträgen, bei denen bisher nur wenig angespart wurde, eher lohnt zu kündigen und die Finanzierung lieber komplett über ein Hypothekendarlehen laufen zu lassen.

Wenn der Bausparer noch kein oder nur wenig Bausparguthaben angespart hat, wird eine Vorfinanzierung sonst sehr teuer. Denn der Bausparer muss in diesem Fall die doppelte Belastung durch die Kreditzinsen für die Vorfinanzierung und die Bausparbeiträge tragen.

Ist die Zuteilung des Bauspardarlehens allerdings absehbar, kann sich wiederum eher die Zwischenfinanzierung lohnen – vor allem, wenn das Zinsniveau gerade niedrig ist.

Wenn die Zwischenfinanzierung statt von der Bausparkasse von einer Bank oder Sparkasse stammt, sollte unbedingt genau auf die Konditionen geachtet werden. So sollten nach der Ablösung des Zwischenkredits durch die Übertragung von Sicherheiten auf die Bausparkasse möglichst keine zusätzlichen Kosten entstehen. Zudem sollte sowohl bei der Bank als auch bei der Bausparkasse bei einer Zwischenfinanzierung möglichst eine Zinsbindung vereinbart werden, die so lange gilt, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. So kommt es nicht zu bösen Überraschungen durch plötzliche Zinsanpassungen.

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