Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das wichtigste Gesetz zum deutschen Bauplanungsrecht. Es trat 1987 als Nachfolger des Bundesbaugesetzbuches in Kraft, wobei infolgedessen auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanzV) überarbeitet wurden. Da das Baugesetzbuch hauptsächlich Vorschriften für staatliche Institutionen enthält, ist nur ein kleiner Teil des BauGB für Bauherren von Belang, stattdessen ist eher die jeweilige Landesbauordnung von Bedeutung, um die Zulässigkeit von Bauvorhaben zu ermitteln.

Baugrundstück

Als Baugrundstück wird in der Regel ein Grundstück bezeichnet, für das bereits eine Baugenehmigung vorliegt. Genauer betrachtet ist ein Baugrundstück laut Immobilienwertermittlungsverordnung „baureifes Land, dessen Flächen nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind“ (§ 5 Abs. IV ImmoWertV). Vom Begriff Baugrundstück abgegrenzt werden müssen die Begriffe Bauerwartungsland, Rohbauland sowie Land- und forstwirtschaftliche Flächen.

Bauerwartungsland vs. Baugrundstück

Anders als bei einem Baugrundstück handelt es sich bei einem Grundstück um Bauerwartungsland, wenn es nach „dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt“ (§ 5 Abs. II ImmoWertV).

Anders als bei einem Baugrundstück handelt es sich bei einem Grundstück um Bauerwartungsland, wenn es nach „dem Stand der Bauleitplanung und der städtebaulichen Entwicklung des Gebietes eine bauliche Nutzung aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lässt“ (§ 5 Abs. II ImmoWertV).

Bauerwartungsland hat einen günstigeren Quadratmeterpreis als ein Baugrundstück, da eine Baugenehmigung in Zukunft zwar zu erwarten, aber nicht sicher ist, wann die Baugenehmigung tatsächlich erfolgt.

Rohbauland vs. Bauland

Als Rohbauland gelten Flächen, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zwar „für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind“ (§ 5 Abs. III ImmoWertV).

Damit ist auch Rohbauland noch nicht als ein richtiges Baugrundstück anzusehen. Baureif ist ein Grundstück nur dann, wenn eine Erschließung durch einen Anschluss an die Energieversorgung, Wasser und Abwasser gewährleistet ist. Im Gegensatz zum Bauwartungsland Ihrer ist beim Rohbauland die „Baureife“ allerdings schon in greifbarere Nähe gerückt, da die Erschließung und Gestaltung als Bauland bereits in Aussicht steht. Deshalb ist Rohbauland meistens teurer als Bauerwartungsland.

Sonderfall Land- und forstwirtschaftliche Flächen

Zu guter Letzt sollten noch die land- und forstwirtschaftlichen Flächen bzw. Grünflächen erwähnt werden. Diese Flächen sind weder Bauerwartungsland noch Rohbauland oder Bauland, sondern dürfen nur land- oder forstwirtschaftlich genutzt werden (§ 5 Abs. I ImmoWertV).

Zulässigkeit eines Baus auf einem Baugrundstück

Ob auf einem Baugrundstück ein bestimmtes Bauvorhaben zulässig ist, hängt von der für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben maßgeblichen Paragraphen im Baugesetzbuch ab. Dazu gehören § 30 BauGB (Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans), § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) und § 35 BauGB (Bauen im Außenbereich).

Verkehrswert von Baugrundstücken

Der Wert von unbebauten, aber baureifen Grundstücken wird nach den Bodenrichtwerten eingeschätzt und als Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben. Bodenrichtwerte werden vorrangig im Vergleichswertverfahren ermittelt. Ist keine ausreichende Zahl von Preisen für vergleichbare Grundstücke vorhanden, können aber auch andere Verfahren eingesetzt werden. Aus den Bodenrichtwerten kann wiederum im Vergleichswertverfahren der Verkehrswert eines Grundstücks errechnet werden.

Dabei werden die Preise für Bauland höher angesetzt als für Rohbauland oder gar Bauerwartungsland. Denn die Nachfrage nach baureifem Land ist sehr hoch und Baugrundstücke sind vor allem in beliebten Städten und ihrem nahen Umland rar gesät. Je besser die Lage eines Grundstücks, desto höher ist in der Regel der Preis. Vor allem eine gute Infrastruktur und eine gut situierte Wohngegend werden als allgemeine Kriterien für eine gute Lage gewertet.

Preise für Bauland
in Bremen

Wie in vielen urbanen Gegenden sind auch in Bremen die Grundstückspreise in den letzten Jahren stark angewachsen. In den letzten 8 Jahren sind die Kosten für Bauland in Bremen um rund 19 % angestiegen und eine Trendwende ist nicht abzusehen. Auch wenn die Preise für Baugrundstücke in Bremen-Nord noch günstiger sind als im restlichen Bremen, steigen auch hier die Preise inzwischen stark an.

Dabei wird eine neue Immobilie durch teures Bauland erheblich verteuert, sodass es sich oft lohnt, statt über einen Neubau über den Kauf einer Bestandimmobilie nachzudenken. Wollen Sie ein Baugrundstück in Bremen verkaufen, können Sie bei geschickter Vermarktung des Baulands wiederum mit einem satten Gewinn rechnen.

Als erfahrener Makler in Bremen hilft Ihnen HBI gern, ein passendes Baugrundstück in Bremen zu finden oder Ihr Bauland zum Bestpreis für Sie zu verkaufen.

© 2024 HBI Immobilienvertriebs GmbH