Gemarkung

Beim Kataster wird die gesamte Fläche Deutschlands in Flächen eingeteilt, die Gemarkungen, Flure und Flurstücke genannt und in einer Flurkarte dargestellt werden. Der Begriff Gemarkung, früher auch kurz Markung genannt, bezeichnet eine Flächeneinheit des Liegenschaftskatasters, mit der ein Grundstücksverband mehrerer Flure bzw. Flurstücke gemeint ist, die nebeneinander liegen. Mit entsprechender Bedeutung findet der Begriff auch in Grundbüchern Verwendung und ist auch beim Immobilienverkauf wichtig.

Gemarkung ist nicht gleich Gemeinde

Allgemein gilt, dass der Name einer Gemarkung meistens dem Namen einer Ortschaft entspricht.

Doch auch wenn die Grenzen von Gemeinden, Städten oder Ortsteilen häufig mit denen einer Gemarkung übereinstimmen, ist eine Gemarkung nicht mit einer Verwaltungseinheit, einer Gemeindegrenze oder einer Bauleitplanungsgrenze gleichzusetzen. Gemarkungen bilden kein hoheitliches Gemeindegebiet, sondern sind nur eine Einheit im Liegenschaftskataser, um den Grund und Boden aufzuteilen. Gemarkungen sind häufig über Jahrhunderte gleich geblieben, während sich die Verwaltungsgrenzen im Laufe der Zeit immer mal wieder verschoben haben.

Gemarkungen im Grundbuch

Neben dem Liegenschaftskataser findet sich der Begriff der Gemarkung auch in den Grundbüchern.

Denn mithilfe von Flurstück, Flur und Gemarkung beschreibt das Kataster die Lage von Grundstücken. Diese Lagebezeichnungen sorgen dafür, dass ein Grundstück, das in einem Grundbuch benannt wird, eindeutig zugeordnet werden kann.

Sind Flurstück, Flur und Gemarkung bekannt, lässt sich jedes Grundstück in Deutschland genau identifizieren, wobei im Grundbuch statt Gemarkung auch häufig die Bezeichnung Vermessungsbezirk genutzt wird.

Kataster und Grundbuch gehen damit Hand in Hand:

  • Das Grundbuch dokumentiert die Eigentumsverhältnisse und Rechte am Grundstück.
  • Das Kataster sorgt für eine rechtssichere Identifikation des Grundstücks.

Elternhaus mittels Übergabevertrag weitergeben

Rechtlich muss der Begriff Eigentum vom Begriff Besitz abgegrenzt werden. Mit Besitz ist gemeint, dass jemand sozusagen die tatsächliche Herrschaft über eine Sache hat (§ 854 BGB). So ist der Mieter der Besitzer der Immobilie, während der Vermieter der Eigentümer ist, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wohnt der Eigentümer selbst in seiner eigenen Immobilie, ist er Besitzer und Eigentümer zugleich.

Ein Beispiel ist die Regelung, dass die Eltern das Haus zurückbekommen, wenn das Kind sich überschuldet. Mit solch einer Klausel kann das Elternhaus vor dem Zugriff der Gläubiger des Kindes geschützt werden. Auch ist es üblich zu vereinbaren, dass die Eltern das Elternhaus zurückbekommen, wenn das Kind vor den Eltern stirbt, damit das Haus nicht an die Witwe oder den Witwer des verstorbenen Kindes geht.

Wollen die Eltern weiter im Haus verbleiben, kann ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht vereinbart werden, was im Grundbuch eingetragen wird. Wird ein Wohnrecht vereinbart, müssen auch die Nutzung der Räumlichkeiten und die Übernahme der Kosten für Modernisierungsmaßnahmen usw. geregelt werden. Im Gegensatz zum reinen Wohnrecht dürfen die Eltern beim Nießbrauchrecht das Elternhaus selbst bewohnen oder können es auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten, etwa um ein Pflegeheim bezahlen zu können.

Darüber hinaus muss unbedingt geklärt werden, wer für die Zinsen und die Tilgung aufkommt, wenn das Elternhaus noch mit Hypotheken oder Grundschulden belastet ist.

Bei mehreren Geschwistern sollte der Übergabevertrag beinhalten, ob das Elternhaus auf den späteren Erbteil angerechnet werden soll und ob die Geschwister eine Abfindung erhalten.

Im Übergabevertrag für das Elternhaus können aber auch ganz individuelle Bestimmungen aufgenommen werden, etwa dass das Kind die Eltern im Alter pflegen oder ihnen eine festgelegte Rente zahlen muss.

Gemarkungsgrenzen vs. Grenzabmarkung

Rechtlich muss der Begriff Eigentum vom Begriff Besitz abgegrenzt werden. Mit Besitz ist gemeint, dass jemand sozusagen die tatsächliche Herrschaft über eine Sache hat (§ 854 BGB). So ist der Mieter der Besitzer der Immobilie, während der Vermieter der Eigentümer ist, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wohnt der Eigentümer selbst in seiner eigenen Immobilie, ist er Besitzer und Eigentümer zugleich.

Gerade bei verstrittenen Nachkommen ist es manchmal besser, das Elternhaus zu verkaufen, wenn die Eltern es nicht mehr bewohnen wollen oder können. Wird das Haus nur an ein Kind übergeben, kann das den Streit noch weiter anfachen, wenn es um eine Abfindung des Geschwisters geht, welches das Haus nicht bekommt. In diesem Fall ist es auch keine gute Idee, das Haus den Kindern gemeinsam als Erbengemeinschaft zu vererben, denn auch hier sind Auseinandersetzungen vorauszusehen.

Wird das Elternhaus verkauft, lässt sich der Erlös unter den Kindern aufteilen, ohne dass es zu Streitigkeiten rund um den Hausverkauf, Auszahlung usw. kommen muss.

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