Dingliches Recht

Disagio wird ein Abschlag genannt, der bei einer Kreditauszahlung, zum Beispiel für eine Immobilienfinanzierung, vom Nennwert des Darlehens abgezogen wird. Mit dem Begriff Disagio wird dabei der Unterschiedsbetrag zwischen der bewilligten Kreditsumme und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag bezeichnet. Der Darlehensnehmer bekommt also weniger ausbezahlt, als er eigentlich als Baukredit aufgenommen hat. Damit ist ein Disagio sozusagen eine Zinsvorauszahlung in einer Summe. Da die Bank durch die geringere Auszahlungssumme ein geringeres Risiko trägt, verspricht sie dem Kunden dafür einen geringeren Zinssatz. Das klingt erstmal verlockend. Allerdings kann ein Disagio inzwischen nur noch bei vermieteten Immobilien steuerlich als Werbungskostenbetrag geltend gemacht werden, wodurch sich die Steuerlast sofort verringert. Bei selbstgenutzten Immobilien ist von einem Disagio eher abzuraten, weil sich der Kredit dadurch in der Regel verteuert.

Beispiel Disagio

Nehmen wir als Beispiel einen Darlehensnehmer, der 200.000 € für die Finanzierung einer Immobilie braucht.

Das hohe Disagio senkt zwar zunächst die monatliche Belastung, sodass eine Finanzierung auch bei geringerem Einkommen möglich erscheint. Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ist die Restschuld aber dann oft noch höher als die zu Beginn tatsächlich ausgezahlte Kreditsumme. Darüber hinaus muss der Darlehensnehmer eventuell einen höheren Anschlusszins hinnehmen, sodass er sich die plötzlich stark gestiegenen Raten nicht mehr leisten kann.

Die Bank macht ihm das Angebot, den Zinssatz um 1 % zu verringern, wenn ein Disagio von 5 % hingenommen wird. Nimmt der Darlehensnehmer das Angebot an, zahlt er sozusagen 10.000 € als Zinsvorschuss und bekommt nur noch 190.000 € ausbezahlt. Da er aber ja einen Betrag von 200.000 € braucht, muss die Darlehenssumme höher ausfallen, damit nach Abzug des Disagios auch noch genug Geld für die Immobilie übrig ist.

Ein Disagio verschiebt die Finanzierungskosten und die damit verbundene Zinsunsicherheit also lediglich in die Zukunft. Sinnvoll ist ein Disagio demnach nur dann, wenn der Darlehensnehmer im Finanzierungsjahr eine besonders hohe Steuerlast aufweist, die nach dem Immobilienkauf in der Vermietungsphase wieder geringer ausfällt. In allen anderen Fällen hat ein Disagio eher steuerliche Nachteile.