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Erbbaurecht

Auf der Suche nach bezahlbarem Baugrund stoßen Bauherren manchmal auf den Begriff Erbbaurecht. Unter Erbbaurecht ist laut § 1 Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) das „unveräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten“ zu verstehen. Während das Erbbaurecht früher vornehmlich von Kirchen, Gemeinden und Großgrundbesitzern vergeben wurde, ist es heute eine günstige Alternative zum privaten Grundstückskauf.

Details zum Erbbaurecht

Im Regelfall gilt, dass eine Immobilie dem Grundstückseigentümer gehört – unabhängig davon, wer das Gebäude bezahlt hat. Nur das Erbbaurecht gewährt eine Ausnahme. In diesem Fall gehört die Immobilie dem sogenannten Erbbauberechtigten, der das Bauland durch eine Erbbaurechtsvereinbarung vom Grundstücksbesitzer zur Verfügung gestellt bekommt.

Der Erbbauberechtigte ist dadurch nicht nur zur Nutzung, sondern auch zum Besitz der auf dem fremden Grundstück errichteten Immobilie berechtigt. Denn aufgrund der Erbbaurechtsvereinbarung ist die Immobilie nicht mehr wesentlicher Bestandteil des Baugrundstücks und damit nicht mehr Eigentum des Grundstückeigentümers. Dem Erbbauberechtigte gehört also das Haus, während dem Grundstückseigentümer weiterhin der Boden gehört, auf dem das Haus steht.

Das Erbbaurecht wird in einem notariellen Vertrag festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Dabei sollten im Vertrag auch Regelungen zur Belastung des Erbbaurechts oder zur Zustimmung vor der Veräußerung des Grundstücks festgehalten werden. Auch die Höhe des Erbbauzinses und die individuell vereinbarte Laufzeit gehören in den Notarvertrag.

Vorteile des Grundstückeigentümers beim Erbbaurecht

Es gibt verschiedene Gründe, warum sich ein Grundstücksbesitzer fürs Erbbaurecht entscheidet und eine entsprechende Vereinbarung mit einem Bauherren trifft:

  • Er bleibt Eigentümer des Grundstücks, obwohl er es selbst nicht nutzen möchte.
  • Er bekommt eine laufende Rendite in Form des Erbbauzinses.
  • Eine eventuelle Wertseigerung des Grundstücks kommt ihm finanziell zugute.

Folgende Nachteile für den Grundstückseigentümer bringt das Erbbaurecht mit sich:

 

  • Das Grundstück kann nicht mehr selbst genutzt werden.
  • Beim Erbbaurecht sind sehr lange Vertragsbindungen üblich, meistens 99 Jahre.
  • Je nach Vertrag muss der Erbbauberechtigte dem Grundstücksverkauf zustimmen.

Vorteile des Erbbauberechtigten

Auch für den Erbbauberechtigten sprechen einige Argumente für einen solchen Vertrag:

 

  • Der Erbbauberechtigte muss das Grundstück nicht bezahlen.
  • Er kann sein ganzes Kapital in seine neue Immobilie investieren.
  • Der Erbbauzins fällt in der Regel verhältnismäßig gering aus.

Als Nachteil ist zu sehen, dass die Immobilie in bestimmten Fällen an den Grundstückseigentümer zurückfällt und nicht in der Familie des Bauherrn verbleibt:

  • nach Ablauf der Vereinbarung
  • bei Anordnung einer Zwangsversteigerung
  • bei Rückstand mit dem Erbbauzins von mindestens zwei Jahren

Deshalb sollte der Hausbau mit Erbbaurecht wohl überlegt werden, bietet aber gerade bei einem begrenzten Budget durchaus eine Alternative zum Grundstückskauf.

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