Gewährleistungsausschluss (Kaufvertrag)

Immobilienverkäufer können in Kaufverträgen einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren. Das bedeutet, dass eine Gewährleistung für Mängel an der Immobilie ausgeschlossen wird. Dabei wird der Gewährleistungsausschluss meistens mit Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“, „gekauft wie besichtigt“ oder „gekauft wie das Haus steht und liegt“ in den Kaufvertrag aufgenommen.

Versteckte Mängel = kein Gewährleistungsausschluss

Während offensichtliche Mängel durch einen Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag abgedeckt sind, kann die Gewährleistung von versteckten Mängeln nicht ausgeschlossen werden. Bei versteckten Mängeln handelt es sich um Mängel, die ein durchschnittlicher Käufer auch bei eingehender Betrachtung der Immobilie nicht hätte aufdecken können. Selbst wenn der Kaufvertrag eine Formulierung zum Gewährleistungsausschluss enthält, greift sie in diesem Fall nicht.

Vor allem, wenn der Verkäufer von den Mängeln gewusst, sie dem Käufer bewusst verschwiegen und ihn dadurch arglistig getäuscht hat, ist der Gewährleistungsausschluss nicht rechtens. Von arglistigem Verschweigen wird gesprochen, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und ihn dem Interessenten verschwiegen hat, weil er nicht wollte, dass die Information über den Mangel die Kaufentscheidung des Interessenten negativ beeinflusst hätte.

Abgrenzung offensichtlicher und versteckter Mangel

Offensichtliche von versteckten Mängeln abzugrenzen, ist nicht immer einfach. Deshalb müssen oft Gerichte bemüht werden, Streitigkeiten wegen eines Gewährleistungssauschlusses in einem Immobilienkaufvertrag zu klären.

Ein Beispielurteil (BGH Urteil v. 22.4.2016, V ZR 23/15) soll zeigen, wie schwierig die Abgrenzung ist: Ein Hausbesitzer verkaufte ein Haus, das er am ehemaligen Standort einer Scheune errichtet hatte und in dessen Außenwand eine in die Scheune eingebaute Rückwand integriert worden war. Der Käufer fand dies erst später heraus und wollte den Kaufvertrag anfechten, woraufhin sich der Verkäufer auf den Gewährleistungsausschluss berufen wollte. Der Bundesgerichtshof sollte die Entscheidung des Berufungsgerichts überprüfen, das einen versteckten Mangel attestiert hatte, und kam zu dem Schluss, dass eine ältere Wand in einem Neubau alleine noch nicht als Mangel anzusehen sei. Ob es ein Mangel sei, hänge von der Art, Größe und Bedeutung der älteren Wand ab. Je älter, größer und bedeutender die Wand sei, desto eher sei das Haus aus Sicht des Käufers nicht mehr als Neubau anzusehen.

Der Bundesgerichtshof wies das Urteil des Berufungsgerichts zurück und forderte es zu einer neuen Verhandlung und Entscheidung auf. Hierbei sollten die Fragen geklärt werden, ob es sich hier um einen versteckten Mangel handelt, ob der Verkäufer diesen Mangel arglistig verschwiegen hat und ob er hätte wissen müssen, dass der Kaufinteressent das Haus nicht mehr als Neubau betrachtet hätte, wenn er von der Wand gewusst hätte.

Alleine dass der Rechtsstreit durch mehrere Instanzen ging, zeigt bereits, wie wenig aussagekräftig ein Gewährleistungsausschuss im Kaufvertrag sein kann.