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Herstellungskosten

Die Herstellungskosten sind neben den Anschaffungskosten und dem Erhaltungsaufwand besonders wichtig, wenn es um die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten einer Immobilie geht. Nach Abschaffung der Eigenheimzulage für private Immobilieneigentümer ist eine Abschreibung der Anschaffungs- und Herstellungskosten nur noch möglich, wenn die Immobilie komplett an Dritte vermietet oder verpachtet wird. Wird die Immobilie ganz oder zum Teil für eigene Wohnzwecke genutzt, können nur bis zu 20 % der Handwerkerrechnungen bis zur Höchstgrenze von 6.000 € pro Jahr bei der Steuererklärung geltend gemacht werden, was maximal 1.200 € entspricht.

Anschaffung- und Herstellungskosten abschreiben

Herstellungskosten

Als Herstellungskosten gelten alle Kosten, die durch den Neubau einer Immobilie entstehen Laut Handelsgesetzbuch (HGB) gehören zu den Herstellungskosten Materialkosten, Fertigungskosten, Sonderkosten der Fertigung, angemessene Teile der Materialgemeinkosten, Fertigungsgemeinkosten und der sogenannte Werteverzehr des Anlagevermögens, wenn er durch die Fertigung bedingt ist. Zudem werden angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung, für soziale Einrichtungen des Betriebs, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche Altersversorgung für den Zeitraum der Herstellung einbezogen werden. Beim Hausbau zählen zu den Herstellungskosten beispielsweise alle Handwerkerkosten, aber auch Baunebenkosten wie das Architektenhonorar.

Anschaffungskosten

Die Anschaffungskosten umfassen alle Kosten, die für den Kauf einer Immobilie bezahlt werden müssen, wie Kaufpreis für das Haus und Kaufnebenkosten für Notargebühren, Grundbuchamt, Maklercourtage oder Finanzierungskosten. Allerdings können die Anschaffungskosten für Grund und Boden nicht von der Steuer abgesetzt werden, sodass sie aus dem Kaufpreis der Immobilie herausgerechnet werden müssen.

Spätere Aufwendungen für Instandsetzung, Modernisierung, Aus- und Umbau der Immobilie, die innerhalb von 3 Jahren nach Kauf der Immobilie beauftragt werden, gehören zu den Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Immobilien betragen. Denn diese Maßnahmen erhöhen den Substanzwert der Immobilie und damit die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung.

Erhaltungsaufwand sofort voll absetzbar

Neben den Herstellungs- und Anschaffungskosten ist auch noch der Erhaltungsaufwand aus steuerlicher Sicht wichtig. Die Kosten für die Erhaltung einer Immobilie gehören zu den Werbungskosten und sind deshalb sofort und in voller Höhe absetzbar.

Der Erhaltungsaufwand umfasst sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen, die aufgrund der gewöhnlichen Nutzung der Immobilie vonnöten sind, wie die Erneuerung des Dachs. Unterhaltungskosten wie die Heizungswartung werden jedoch nicht zum Erhaltungsaufwand gezählt.

Steuerliche Abschreibung oder Werbungskosten?

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für eine Immobilie können über die Nutzungsdauer als AfA geltend gemacht werden. Mittels der heute üblichen linearen Abschreibung werden die Kosten gleichmäßig auf die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer aufgeteilt, die bei Immobilien in der Regel 50 Jahre beträgt.

Wie bereits erläutert, ist bei den Anschaffungskosten einer Immobilie inklusive Grundstück der Grundstückspreis aus den Gesamtanschaffungskosten herauszurechnen. Hierzu kann die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Aufteilung von Anschaffungskosten für ein bebautes Grundstück herangezogen werden.

Während die Abschreibung in der Regel 2 oder 2,5 % jährlich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten beträgt, können Aufwendungen für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Veranlagungszeitraum, in dem sie zu bezahlen waren, vollständig als Werbungskosten abgezogen werden.

Da die Modernisierungskosten, die innerhalb von 3 Jahren nach Kauf der Immobilie entstehen, zu den Herstellungskosten zählen, sobald sie ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten ausmachen, können diese nur über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden. Sollen die Kosten für eine Modernisierung sofort als Erhaltungsaufwand abgeschrieben werden, sollte nur ein Kostenanteil geltend gemacht werde, der unter den 15 % liegt. Ausgaben bis zu 4.000 € netto ohne Mehrwertsteuer werden von Finanzämtern auf Antrag meistens ohne Probleme als Erhaltungsaufwand anerkannt.

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