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Wohnfläche

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Informationen bei einem Immobilienverkauf. Sie ist einer der Hauptmerkmale, nach denen Kaufinteressenten den Immobilienmarlt sondieren und die den angemessenen Kaufpreis oder die angemessene Miethöhe einer Immobilie bestimmen. Um sich einem fairen Kauf- oder Mietpreis anzunähern, wird die Wohnfläche mit dem ortsüblichen Kaufpreisfaktor oder Neubaufaktor multipliziert.

Wohnfläche im Exposé und im Miet- oder Kaufvertrag

Soll eine Immobilie verkauft oder vermietet werden, sollte die Wohnfläche im Exposé und im Vertrag exakt angegeben werden. Denn bei fehlerhaften Angaben zur Wohnfläche können sich Gewährleistungsansprüche von Käufern oder Mietern entwickeln, wobei nur gewisse Toleranzen hinzunehmen sind.

Bestenfalls können die Wohnflächenmaße aus den Grundrissen und Bauplänen der Immobilie abgeleitet werden. Dabei sollte darauf geachtet werden, die Wohnfläche trotzdem korrekt zu berechnen. Fehler bei der Berechnung der Gesamtwohnfläche können sich beispielsweise dadurch ergeben, dass alle Grundflächen komplett mitgerechnet, obwohl einige Räume nicht als Wohnräume gelten.

Sicherheitshalber sollten in Verträgen nur  unverbindliche Circa-Angaben gemacht oder auf die Grundrisszeichnung hingewiesen werden.

Wohnflächenverordnung

Bei der Ermittlung der Wohnfläche wird sich an der Wohnflächenverordnung (WoFlV) orientiert:

  • Werden die Rohbaumaße als Grundlage genommen, müssen alle Grundflächen um den Putzabschlag in Höhe von 3 % gekürzt werden. Besser sollte sich bei der Wohnflächenberechnung aber an Fertigmaßen orientiert werden, das heißt an den lichten Maßen zwischen den Wänden ohne Wandverkleidungen oder Heizkörper.
  • Von der derart ermittelten Wohnfläche müssen dann noch bestimmte Flächen abgezogen werden, wie mindestens 0,1 m² für Schornsteine oder freistehende Pfeiler sowie die Flächen von Treppen mit mehr als 3 Stufen und ihren Treppenabsätzen.
  • Anschließend können noch Flächen von Fenstern und offenen Wandnischen hinzugerechnet werden, wenn sie bis zum Fußboden gehen und eine Tiefe von mehr als 13 cm aufweisen. Auch Erker und Wandschränke mit einer Grundfläche von mindestens 0,5 m² und Bereiche unter Treppen mit mindestens 2 m Höhe können auf die Wohnfläche draufgerechnet werden.
  • Bei geraden Wänden werden Wohnräume mit ihrer vollen Quadratmeterzahl eingerechnet.
  • Bei schrägen Wänden muss der berechnete Raum eine lichte Höhe von mindestens 2 m haben, um voll berechnet werden zu können.
  • Ist die Raumhöhe niedriger als 2 m, darf nur die Hälfte berechnet werden.
  • Bei einer Höhe von unter 1 m wird die Raumfläche gar nicht als Wohnfläche gezählt.
  • Nutzräume wie Keller, Garage, Waschküche oder Fahrradkeller zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche.
  • Bei einem Balkon, einer Loggia, einem Dachgarten oder einer Terrasse ist es vom Wohnwert abhängig, ob sie dazugezählt werden können. So erhöht ein Balkon an einer Hauptstraße nicht den Wohnwert und wird damit gar nicht zur Wohnfläche gezählt. Hingegen kann ein Südbalkon in ruhiger Lage mit bis zur Hälfte seiner Fläche zur Wohnfläche gezählt werden.
  • Auch Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten abgeschlossene Räume können mit der Hälfte der Fläche angerechnet werden.

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