Unter dem Begriff Eigenschaften versteht man bei Immobilien alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse, die aufgrund ihrer Dauer und Art nach der sogenannten Verkehrsanschauung für die Bestimmung ihres Wertes als bedeutsam zu erachten sind. Als zugesichert wird eine Eigenschaft verstanden, wenn der Verkäufer entweder ausdrücklich benennt oder durch sein schlüssiges Verhalten zeigt, dass er für den Bestand dieser Eigenschaft einstehen will.
Sichert der Verkäufer beispielsweise zu, dass die Immobilie mietfrei verkauft wird, dann haftet der Verkäufer dafür, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Übergabe die Immobilie auch tatsächlich geräumt hat. Zugesicherte Eigenschaften können in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden, wenn sich Verkäufer und Käufer darüber einig sind.
In Immobilienkaufverträgen wird meistens ein sogenannter Gewährleistungsausschluss aufgenommen, der sich in Formulierungen wie „gekauft wie gesehen“ oder „gekauft wie besichtigt“ zu erkennen gibt. Dadurch kann der Verkäufer verhindern, dass er für eventuelle Mängel der Immobilie haftet. Ein Gewährleistungsausschluss betrifft allerdings nur offensichtliche Mängel, wie sichtbare Risse in einer Wand, die der Käufer hätte selbst sehen können. Der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag greift jedoch nicht, wenn der Verkäufer dem Käufer eine spezielle Eigenschaft zugesichert hat, welche die Immobilie letztendlich gar nicht aufweist. Denn durch die Zusicherung der Eigenschaft hat der Verkäufer eine Beschaffenheitsgarantie übernommen, die von einem Gewährleistungsausschluss unberührt bleibt.
Ein Beispiel wäre, dass der Verkäufer dem Käufer ausdrücklich zugesichert hat, dass das Grundstück bereits voll erschlossen ist und bereits alle Erschließungskosten bezahlt wurden. Trifft dies nicht zu, muss der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag dafür haften.
Wenn ein Verkäufer eine Immobilie mit zugesicherter Eigenschaft verkauft und sich später zeigt, dass die Eigenschaft fehlt, liegt ein sogenannter Mangel vor. In diesem Fall kann der Käufer vom Verkäufer verlangen, dass er den Mangel beseitigt oder dass der Kaufpreis herabgesetzt wird. Bei einem schwerwiegenden Mangel kann der Käufer auch vom Kaufvertrag zurücktreten.
Wurde eine Eigenschaft sogar im Kaufvertrag zugesichert, obwohl sie nicht vorhanden ist, kann der Käufer nicht nur einen reinen Sachmangel als Schaden geltend machen, sondern darüber hinaus sogar Schadenersatz einfordern.
Wurde beispielsweise vertraglich zugesichert, dass ein älteres Haus nicht unter Denkmalschutz steht, und stellt sich später raus, dass dies aber doch so ist, kann der Käufer verlangen, dass ein zusätzlicher Kostenaufwand bei der Renovierung, der durch die Auflagen des Denkmalschutzes entsteht, vom Verkäufer übernommen werden.
Sogenannte „Angaben ins Blaue“ sollten bei Gesprächen mit Kaufinteressenten unbedingt vermieden werden, denn mit der Zusicherung von Eigenschaften wird gleichzeitig die Haftung für deren Existenz übernommen. Es sollten wirklich nur Eigenschaften zusichert werden, bei denen man sich als Verkäufer wirklich sicher ist. Um Haftungsprobleme zu vermeiden, ist es deshalb ratsam, einen erfahrenen Makler mit dem Immobilienverkauf zu beauftragen und die Verkaufsgespräche professionell führen zu lassen.