Realteilung (Grundstück)

Als Realteilung wird die Aufteilung eines Grundstücks in zwei selbstständige Grundstücke verstanden. Dabei heißt es in § 19 BauGB, dass die Teilung eines Grundstücks eine Erklärung des Eigentümers ist, „dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.“

Regelungen für die Realteilung

Rein praktisch bedeutet eine Realteilung eines Grundstücks, dass es derart aufgeteilt wird, dass dadurch mehrere neue, rechtlich selbstständige Flurstücke entstehen, für die vom Liegenschaftskataster jeweils eine eigene Flurstücknummer vergeben und ein eigenständiges Grundbuchblatt erstellt wird. Dazu müssen die Grundstücke neu vermessen werden.

Anders als bei der Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (§8 WEG) wird das Grundstück bei der Realteilung tatsächlich geteilt. So werden durch die Realteilung aus einem einzigen Grundstück dann zwei oder mehr Grundstücke.

Die Realteilung von Grundstücken muss nicht notariell beurkundet werden. Der Eigentümer muss lediglich das Grundbuchamt über die erfolgte Teilung informieren. Nur wenn der Eigentümer eine durch die Realteilung entstandene Immobilie verkaufen will, bedarf der Verkauf einer notariellen Beglaubigung.

Gründe für eine Realteilung von Grundstücken

Es gibt verschiedene Gründe, die für die Realteilung eines Grundstücks sprechen können. Meistens geht es darum, dass ein großes Grundstück durch die Realteilung in mehrere einzelne Grundstücke besser wirtschaftlich genutzt werden kann. Denn überschaubare Teilflächen können oft besser und in ihrer Gesamtheit teurer verkauft werden als eine große Gesamtfläche.

Allgemein ist es wichtig vor der Realteilung eines unbebauten oder teilbebauten Grundstücks mit der Baubehörde zu klären, ob die Realteilung mit dem Bebauungsplan vereinbar ist und die die Bebaubarkeit der neu entstehenden Grundstücke bestehen bleibt. So sollte von einer Realteilung abgesehen werden, wenn beispielsweise im der Bebauungsplan eine Mindestgröße von Grundstücken vorgeschrieben ist, die durch eine Realteilung unterschritten werden würde.

Stehen auf einem Grundstück mehrere Häuser, kann sich eine Realteilung lohnen, um die einzelnen Häuser auf Einzelgrundstücken besser verkaufen zu können. Der jeweilige Mieter der Häuser hat dann aber ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Verzichtet der Mieter aufs Vorkaufsrecht, greift für ihn der Kündigungsschutz (§ 577a BGB), sodass Käufer der vermieteten Immobilie frühestens nach drei Jahren das Mietverhältnis kündigen können, etwa um selbst in die Immobilie einzuziehen.

Ein weiterer Grund für eine Realteilung kann sein, wenn mehrere Erben gemeinsam ein großes Grundstück geerbt haben. Nach der Realteilung kann jeder Erbe über seinen eigenen Grundstücksanteil frei verfügen und das neu entstandene Grundstück gegebenenfalls verkaufen.