Vorfälligkeitsentschädigung

Will ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen, bevor der Kreditvertrag abgelaufen ist, kommt dem Thema Vorfälligkeitsentschädigung eine wichtige Bedeutung zu. Vorfälligkeitsentschädigung wird die Entschädigungszahlung genannt, die ein Kreditnehmer dem Kreditgeber leisten muss, wenn er sein Hypothekendarlehen vor dem vereinbarten Laufzeitende kündigt. Das Kreditinstitut wird mit der Vorfälligkeitsentschädigung für den Zinsausfall entschädigt, der ihr durch die vorzeitige Kreditkündigung entstanden ist.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt, wenn der Darlehensvertrag nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt wird (§ 489 Abs. I Nr. 2 BGB).

Der Hypothekendarlehensvertrag darf lediglich vor Ablauf von zehn Jahren gekündigt werden, wenn der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse diesbezüglich darlegt und seit der Auszahlung des Kredits erst 6 Monate vergangen sind (§ 490 Abs. II BGB). Als berechtigtes Interesse gilt beispielsweise der Verkauf der Immobilie. Dabei ist es nicht wichtig, ob der Verkauf aus privaten oder beruflichen Gründen geschieht. Die Bank muss die Kündigung akzeptieren, hat aber dann einen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. II S. 3 BGB).

Gut zu wissen: In einigen Fällen weisen die Widerrufsbelehrungen von Kreditinstituten Fehler auf, sodass der Kreditnehmer den Vertrag vor Ablauf der 10-Jahres-Frist widerrufen und das Darlehen zurückzahlen kann, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Hierzu sollte sich der Kreditnehmer rechtlich beraten lassen.

Konsequenzen, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt

Soll ein Hypothekendarlehen vorzeitig gekündigt werden, um aufgrund der sinkenden Zinsen das Darlehen vorzeitig umschulden, muss die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Berechnung mit einbezogen werden, ob sich die Umschuldung überhaupt lohnt. Möglicherweise fällt die Vorfälligkeitsentschädigung so hoch aus, dass sie den Zinsvorteil wieder auffrisst.

Zudem ist eine gewünschte Umschuldung kein anerkanntes berechtigtes Interesse, sodass gegebenenfalls einer deutlich höhere Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist (BGH Urteil v. 3.5.2003, XI ZR 226/02).

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht gesetzlich geregelt. Allerdings gibt es eine Leitlinie des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteile vom 1.7.1997, XI ZR 197/96, 267/96), die geeignete Rahmenbedingungen vorgibt. Trotzdem haben Kreditinstitute immer noch einen gewissen Spielraum bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Normalerweise sollte sich die Vorfälligkeitsentschädigung danach berechnen, wie viel Geld dem Kreditinstitut verlorengeht, weil sie das vom Kreditnehmer zurückgezahlte Geld neu anlegen muss. Wird nach der sogenannten Zinsverschlechterungsmethode vorgegangen, berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung danach, inwieweit sie den Geldbetrag im Hinblick auf die aktuelle Zinshöhe erneut verleihen kann. Hatte die Bank mit dem Kreditnehmer zum Beispiel einen Zinssatz von 3,5 % vereinbart und die Bank kann das Geld nach der Kündigung nur zu einem Zinssatz von 1,5 % anlegen oder neu verleihen, kann sie die Differenz von 2 % als Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.

Allgemein sind die Vorfälligkeitsberechnungen vieler Geldinstitute nicht besonders transparent und fallen oft sehr hoch aus. Deshalb sollen Sie sich von Ihrer Bank über die tatsächliche Höhe informieren, bevor Sie den Kreditvertrag kündigen.

© 2024 HBI Immobilienvertriebs GmbH