Ziel einer Immobilienbewertung in Bremen ist es, den Wert für eine Wohnung oder ein Haus festzulegen. Der auf diese Weise berechnete Wert, wird für die unterschiedlichsten Anlässe benötigt.
Möchte ein Hauseigentümer ein neues Grundstück erwerben, wird zur Sicherung eines Darlehens häufig eine andere Immobilie eingesetzt. Ist dies der Fall, benötigt die kreditgebende Bank den Beleihungswert des alten Hauses. Für die Bank sind insbesondere die Bausubstanz, die Ausstattung und die Lage entscheidend. Diese Faktoren bestimmen auch die Durchführung einer seriösen Wertermittlung.
Ihr Finanzamt könnte sich aus mehreren Gründen für den Wert eines Hauses oder einer Wohnung interessieren: Gehört die Immobilie z.B. zum Nachlass eines vererbten Vermögens, bildet der Verkehrswert der Immobilie die Grundlage für die Erbschaftsteuer.
Lassen sich zwei Eheleute scheiden, muss häufig der Zugewinnausgleich ermittelt werden. Wurde während der Ehe eine gemeinsame Immobilie angeschafft, wird der auf seriöse Weise ermittelte Immobilienwert hierbei zugrunde gelegt.
Ein Unternehmer, der eine Lagerhalle oder ein Bürogebäude in sein Betriebsvermögen einlegen möchte, muss den Einlagewert des Gebäudes ermitteln. Das Finanzamt erkennt für diesen Zweck den Verkehrswert an, den ein erfahrener Immobilienmakler ermittelt hat.
Schließlich ist auch ein Hauseigentümer, der seine Immobilie veräußern möchte, an der Bestimmung des Wertes seiner Immobilie interessiert, weil er wissen möchte, mit welchem reellen Verkaufspreis er bei dem Immobiliengeschäft rechnen kann. Der Verkehrswert bildet die Basis für die Festlegung des Verkaufspreises.
Im Rahmen einer fundierten Immobilienbewertung wird der Verkehrswert ermittelt. Der Eigentümer bekommt hiermit eine objektive Angabe über den derzeitigen Wert seines Hauses. Er erhält eine ungefähre Vorstellung von dem Preis, den ein Käufer zahlen würde.
Der Preis, zu dem er später das Haus auf dem Immobilienmarkt anbietet, bestimmt sich in erster Linie durch die Nachfrage. Deshalb steht bei einer seriösen Wertermittlung die Käufersicht besonders im Fokus. Ein erfahrener Immobilienmakler prüft die Bausubstanz. Er fragt sich, wie ein potenzieller Kaufinteressent die Räume der Immobilie nutzen kann und auf welchem Weg er am besten zu seiner Arbeitsstelle kommt.
Durch die Berücksichtigung der einzelnen Aspekte generiert der Makler eine höhere Nachfrage. Je mehr Käufer sich für das Haus interessieren, desto eher entspricht ein Verkehrswert auch dem späteren Verkaufswert.
Nicht für jede Immobilie eignet sich dasselbe Bewertungsverfahren. Deshalb kommen nach der Wertermittlungsverordnung drei Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts zur Anwendung.
Für selbst genutzte Immobilien wendet ein Immobilienmakler in der Regel das Vergleichswertverfahren an. Der Makler orientiert sich bei der Wertermittlung an den Verkaufspreisen, die für andere Immobilien erzielt wurden. Wichtig ist, dass das Verkaufsobjekt eine große Ähnlichkeit mit den anderen Immobilien aufweist. Es sollte in etwa gleichgroß sein und sich auch durch die Wohnlage nicht von den anderen Immobilien unterscheiden.
Das Vergleichsverfahren bietet sich z.B. für den Verkauf eines Reihenhauses oder einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus an. Auch bei der Immobilienbewertung für ein unbebautes Grundstück kann der Makler einen reellen Verkehrswert mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln.
Stehen dem Makler nicht genügend Vergleichsimmobilien zur Verfügung, kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Die fundierte Immobilienbewertung wird auf Basis des aktuellen Bodenrichtwertes vorgenommen. Mit dem Bodenrichtwert bestimmt ein erfahrener Wertermittler den durchschnittlichen Lagewert eines m² an Grund und Boden. Hinzu kommen die Kosten, die der Neubau einer Immobilie verursacht hat. Für die Bestimmung des endgültigen Verkehrswertes nach dem Sachwertverfahren, wird auch der Werteverzehr im Rahmen einer Abschreibung berücksichtigt.
Für vermietete Immobilien sieht die Wertermittlungsverordnung das Ertragswertverfahren vor. Ausgangspunkt ist in diesem Fall nicht der Sachwert der Wohnimmobilie. Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den wirtschaftlichen Verhältnissen. Maßgeblich sind die Jahreskaltmieten, die ein Hauseigentümer erzielen kann. Die Kosten, die der Hauseigentümer für die Bewirtschaftung der Immobilie aufgewendet hat, werden hiervon in Abzug gebracht.
Die entscheidenden Kriterien der Immobilienbewertung in Bremen sind der Zustand, die Ausstattung und die Lage des Gebäudes. Ein seriöser Immobilienmakler prüft die einzelnen Faktoren durch eine eingehende Besichtigung des Wohnobjekts.
Für den Zustand des Gebäudes ist die Prüfung der Bausubstanz erforderlich. Der Makler schaut sich das Mauerwerk des Hauses an. Er berücksichtigt hierbei natürlich auch das Alter des Hauses.
Im Inneren der Wohnung ist besonders die Aufteilung und die Ausstattung der einzelnen Räume für einen potenziellen Käufer interessant. Der Wertermittler möchte z. B. wissen, ob ein Dachboden zu einer eigenen separaten Wohnung umgebaut werden kann, das Wohnzimmer mit einer Fußbodenheizung ausgestattet ist und das Haus über eine Einbauküche verfügt. Auch ein gut gepflegter Garten wirkt sich positiv auf das Ergebnis des Immobilienmaklers aus.
Die Gegend, in der sich das zu veräußernde Objekt befindet, ist nicht minder wichtig. Abhängig von dem jeweiligen Käufertyp, kann es sich positiv auswirken, wenn sich das Haus in der Stadtmitte befindet. Für andere Interessenten hat es seinen Reiz, wenn sich die Immobilie am Stadtrand befindet. Wichtig wäre in diesem Fall eine gute Infrastruktur.
Vorteilhaft ist es z. B., wenn die nächste Haltestation der Straßenbahn gleich um die Ecke liegt und der nächste Bäcker fußläufig in nur wenigen Minuten zu erreichen ist. Auch ein Einkaufscenter oder ein Park heben den Preis, den ein Käufer für die Immobilie zahlen würde.
Nach der Besichtigung des Hauses überträgt der Makler alle ermittelten Daten und wendet das geeignetste Bewertungsverfahren an. Zum Schluss kennt er den Wert des Hauses.
Viele Hauseigentümer sind davon überzeugt, dass sie den Wert ihres Gebäudes selbst ermitteln können. Sie wissen schließlich, was sie beim Kauf der Immobilie gezahlt haben und, wie viel Geld sie in die Renovierung des Hauses gesteckt haben. Bei dieser Art der Wertermittlung fehlt jedoch die Erfahrung, die für jede Wertermittlung eines Hauses oder einer Wohnung unbedingt erforderlich ist. Der Hauseigentümer kennt nicht den Markt, auf dem er seine Immobilie verkaufen möchte. Er kann nicht einschätzen, auf welche Nachfrage sein Angebot trifft. Seine Ermittlung ist zudem nicht objektiv, weil sie von zu vielen Emotionen begleitet wird. Eine neutrale Wertermittlung ist dadurch so gut wie ausgeschlossen.
Der Verkehrswert kann auch durch ein in Auftrag gegebenes Wertgutachten ermittelt werden. Hierbei prüft der Gutachter alle positiven und negativen Eigenschaften. Sein Honorar richtet sich nach dem Wert, den er ermittelt hat.
Die professionelle Wertermittlung einer Immobilie kann auch von einem erfahrenen Immobilienmakler durchgeführt werden. Ein Hauseigentümer profitiert insbesondere davon, dass ein Makler vor Ort mit den Eigenheiten des regionalen Immobilienmarktes vertraut ist. Er kennt nicht nur die aktuellen Preise, sondern auch die Entwicklung des Immobilienmarktes in den letzten Jahren. Dies macht es ihm möglich, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage besser einzuschätzen.
Ist der Immobilienmakler seriös, bietet er seinen Kunden eine kostenlose Immobilienbewertung an.
Beauftragt ein Hauseigentümer einen kompetenten Makler für eine fundierte Wertermittlung, kann er ihn unterstützen, indem er während des Beratungsgesprächs oder spätestens zu Beginn der Bewertung die folgenden Angaben machen kann:
Welche Immobilienart soll bewertet werden? Handelt es sich um ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder ein Vermietungsobjekt?
Wie groß ist das Grundstück insgesamt? Wie viele m² können als Wohnfläche genutzt werden?
Wie viele Etagen hat das Haus? Kann der Dachboden zu einer eigenständigen Wohnung umgebaut werden?
Wann wurde das Gebäude zum letzten Mal renoviert?
Verfügt das Haus über einen Garten oder einen Garagenstellplatz?
Möchten Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, legen Sie sich die Antworten zurecht. Wünschen Sie eine kostenlose Immobilienbewertung in Bremen, sind wir Ihr kompetenter Ansprechpartner.
