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Eigentümer

Als Eigentümer gilt derjenige, dem eine Sache rechtlich gehört. Laut § 903 BGB kann ein Eigentümer „mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen“, wenn dem „nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen“. Bei einer Immobilie gilt als Eigentümer, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen steht. Durch diesen Eintrag vermutet das Gesetz, dass der eingetragenen Person das Recht am Eigentum auch zusteht, da der öffentliche Glaube des Grundbuchs gilt (§ 891 BGB).

Unterschied Eigentümer und Besitzer

Rechtlich muss der Begriff Eigentum vom Begriff Besitz abgegrenzt werden. Mit Besitz ist gemeint, dass jemand sozusagen die tatsächliche Herrschaft über eine Sache hat (§ 854 BGB). So ist der Mieter der Besitzer der Immobilie, während der Vermieter der Eigentümer ist, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wohnt der Eigentümer selbst in seiner eigenen Immobilie, ist er Besitzer und Eigentümer zugleich.

Verschiedene Formen des Eigentums

Allgemein gibt es verschiedene Formen des Eigentums bei Immobilien:

Alleineigentum bedeutet, dass die Immobilie nur einer einzigen Person gehört. Sie ist die einzige Person, die als Eigentümer im Grundbuch steht.

Beim Miteigentum stehen mehrere Personen im Grundbuch.

Beim Miteigentum nach Bruchteilen hat jeder Miteigentümer ein selbstständiges Recht an einem bestimmtem Bruchteil der Immobilie (§ 1008 BGB) und kann über seinen Anteil frei verfügen, indem er ihn beispielsweise verkauft. Alle Miteigentümer bilden in diesem Fall eine Gemeinschaft nach Bruchteilen.

Beim Gesamthandseigentum ist jeder Miteigentümer für sich ein Eigentümer der ganzen Sache. So kann beispielsweise ein Miterbe in einer Erbengemeinschaft nicht über seinen Erbanteil an der Immobilie frei verfügen, sondern beispielsweise nur seinen Erbteil am gesamten Nachlass verkaufen. Um die Immobilie zu verkaufen, müssen alle Miteigentümer des Gesamthandseigentums zustimmen.

Eigentümer- Grundstücksübertragung

Soll das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet und die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist die Auflassung (§§ 873, 925 BGB). Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar erklärt werden. Der Erwerber wird Eigentümer, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Dazu wird der bisherige Eigentümer durch rotes Unterstreichen des bisherigen Eintrags gelöscht.

Um sein Recht auf Eigentumsübertragung abzusichern und den Zeitraum zwischen Abschluss des Grundstückskaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu überbrücken, kann der Veräußerer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligen. Sie sichert den Anspruch auf Einräumung des Rechts an einem Grundstück und wird gleichfalls in das Grundbuch eingetragen.

Erfolgt die Übertragung im Wege der Erbfolge, können die Erben unter Vorlage eines notariellen Testamentes oder eines Erbvertrages oder notfalls unter Vorlage eines Erbscheins die Umschreibung beantragen, ohne den Antrag notariell beurkunden zu müssen.

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