Rechtlich muss der Begriff Eigentum vom Begriff Besitz abgegrenzt werden. Mit Besitz ist gemeint, dass jemand sozusagen die tatsächliche Herrschaft über eine Sache hat (§ 854 BGB). So ist der Mieter der Besitzer der Immobilie, während der Vermieter der Eigentümer ist, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Wohnt der Eigentümer selbst in seiner eigenen Immobilie, ist er Besitzer und Eigentümer zugleich.
Allgemein gibt es verschiedene Formen des Eigentums bei Immobilien:
Alleineigentum bedeutet, dass die Immobilie nur einer einzigen Person gehört. Sie ist die einzige Person, die als Eigentümer im Grundbuch steht.
Beim Miteigentum nach Bruchteilen hat jeder Miteigentümer ein selbstständiges Recht an einem bestimmtem Bruchteil der Immobilie (§ 1008 BGB) und kann über seinen Anteil frei verfügen, indem er ihn beispielsweise verkauft. Alle Miteigentümer bilden in diesem Fall eine Gemeinschaft nach Bruchteilen.
Beim Miteigentum stehen mehrere Personen im Grundbuch.
Beim Gesamthandseigentum ist jeder Miteigentümer für sich ein Eigentümer der ganzen Sache. So kann beispielsweise ein Miterbe in einer Erbengemeinschaft nicht über seinen Erbanteil an der Immobilie frei verfügen, sondern beispielsweise nur seinen Erbteil am gesamten Nachlass verkaufen. Um die Immobilie zu verkaufen, müssen alle Miteigentümer des Gesamthandseigentums zustimmen.
Soll das Eigentum an einem Grundstück übertragen werden, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet und die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden.
In § 1093 BGB wird als besonderer Fall einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit das Wohnungsrecht geregelt. Wenn beispielsweise ein Elternpaar das Elternhaus an den erwachsenen Nachwuchs verkauft, kann es sich das Recht im Grundbuch eintragen lassen, dass es bis zum Lebensende in der Wohnung wohnen bleiben darf.
Als Nießbrauch wird ein umfassendes Nutzungsrecht an einem Grundstück bezeichnet. Das Nießbrauchrecht findet oft in bei der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge Anwendung. Wenn zum Beispiel die Kinder noch zu Lebzeiten der Eltern Eigentümer des Elternhauses werden, können sich die Eltern ein Nießbrauchrecht sichern und im Grundbuch eintragen lassen, wenn sie die Immobilie nach wie vor nutzen wollen. Anders als beim Wohnungsrecht erlaubt der Nießbrauch den Eltern auch, die Wohnung zu vermieten und etwaige Mieteinnahmen für sich zu beanspruchen.
Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist die Auflassung (§§ 873, 925 BGB). Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar erklärt werden. Der Erwerber wird Eigentümer, sobald er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird. Dazu wird der bisherige Eigentümer durch rotes Unterstreichen des bisherigen Eintrags gelöscht.
Um sein Recht auf Eigentumsübertragung abzusichern und den Zeitraum zwischen Abschluss des Grundstückskaufvertrages und der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu überbrücken, kann der Veräußerer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung bewilligen. Sie sichert den Anspruch auf Einräumung des Rechts an einem Grundstück und wird gleichfalls in das Grundbuch eingetragen.
Erfolgt die Übertragung im Wege der Erbfolge, können die Erben unter Vorlage eines notariellen Testamentes oder eines Erbvertragesoder notfalls unter Vorlage eines Erbscheins die Umschreibung beantragen, ohne den Antrag notariell beurkunden zu müssen.